AG Köln – Az.: 215 C 58/22 – Urteil vom 17.01.2023
Der auf der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 27.07.2022 zu TOP 08 gefasste Beschluss wird für unwirksam erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentümer von zwei Wohnungen und einem Tiefgaragenstellplatz. Insgesamt verfügt er über 114/10.000 Miteigentumsanteile an der Beklagten.
Die Verwalterin der Beklagten wurde mit Beschluss vom 02.12.2021 zum 01.01.2022 bis zum 31.12.2023 bestellt. Der Verwaltervertrag (Anl. B1, Bl. 57 ff. GA), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, hat eine entsprechende Laufzeit. Die Verwalterin der Beklagten verwendete insoweit Vertragsmuster, das zwei Preisspalten vorsieht, wodurch festgelegt werden kann, ob eine Verwalterleistung von der Grundvergütung erfasst, oder aber besonders zu vergüten sein soll. Für Gebäude-Versicherungsschäden wurde ohne Einschränkung vereinbart, dass deren Bearbeitung von der Festvergütung umfasst sein soll.
(Symbolfoto: 89stocker/Shutterstock.com)Bis zur Eigentümerversammlung am 27.07.2022 traten im Jahr 2022 insgesamt 20 Versicherungsschäden auf. Zudem gibt es Versicherungsfälle aus den Vorjahren, die von der Vorverwaltung noch nicht abgewickelt wurden. Die Bearbeitung führte bei der Verwalterin der Beklagten zu einem ganz erheblichen Aufwand (wegen der diesbezüglichen Einzelheiten: S. 3 der Klageerwiderung, Bl. 52 GA); die Verwaltung des Objekts ist für sie zurzeit nicht rentabel. Weder diese Schäden noch die Schadensneigung des Gebäudes war dem Verwaltungsbeirat bei den Vertragsverhandlungen mit der Verwalterin bekannt; diese wurde hierüber entsprechend auch nicht informiert. Wäre den Vertragsparteien die Situation vor Vertragsschluss bekannt gewesen, wäre von Beginn an die Regelung, die in der Eigentümerversammlung vom 27.07.2022 beschlossen wurde (siehe dazu sogleich), vereinbart worden.
In der Einladung zur Eigentümerversammlung wurde folgender Tagesordnungspunkt 8 angekündigt:
Sondergebühr für die Bearbeitung von Versicherungsfällen Die sehr hohe Anzahl an laufenden und aus der Z[…]