Schönheitsreparaturen – Rechtsprechungsübersicht 2009

Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis der Jahre 2008/09

von

Dr. Christian Kotz

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

und

Jens Petry

 
1. Farbwahlklausel in Dekorations-AGB
In einer im Übrigen unbedenklichen Schönheitsreparatur­klausel stand der Satz:

„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszufüh­ren …“.

Der Mieter begehrte die Feststellung, dass hier­durch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn ins­gesamt unwirksam sei. Der BGH hat dem entsprochen. Von Bedeutung ist dabei die Begründung: Demnach kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung bei Mie­tende „hell und neutral“ zurückgibt, weil nur dadurch das Interesse des Vermieters an der Akzeptanz der Mietsache durch möglichst viele Interessenten zum Tragen kommt. Als Beispiel führt der BGH auf, dass die Farben hellblau und lindgrün zwar hell, aber nicht neutral seien, eine solche Renovierung müsse der Vermieter bei Auszug nicht akzeptie­ren. Allerdings müsse nach der Klausel der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses „hell und neutral“ streichen oder tapezieren. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung (weil es dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis gleichgültig sein könne, welche Farbe die Wände hätten) und erklärt in der Folge die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen für unwirksam. Kon­sequent hat der BGH anschließend entschieden, dass der Vermieter Rückgabe der Holzteile bei Vertragsende „in Weiß oder hellen Farbtönen“ verlangen kann.

– BGH, NJW 2008, 2499; BGH, NJW 2009, 62 –

 
2. Keine Mieterhöhung infolge unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Über­nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Räume. Bezogen auf Gemeinden, in welchen gelegentlich der Aufstellung der Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs­mieten davon ausgegangen worden ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt, ist die Instanzrechtsprechung davon ausgegangen, dass im Falle unwirksamer Dekorationsüberbürdung der Vermieter vom Mieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Diese Recht­sprechung hat der BGH mit dem Argument verworfen, dass nicht […]