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Ein Mieter lagerte in einem Kellerraum eigene und wertvolle Kunstwerke ein. Es kam sodann zu einem Wasserrohrbruch bei dem die eingelagerten Kunstwerke beschädigt wurden (200.000 Euro Schaden). Nach Ansicht des OLG Koblenz haftet der Vermieter im vorliegenden Fall nicht für die entstandenen Schäden, da ihn kein Verschulden trifft. Er war nicht dazu verpflichtet die Rohre zu überprüfen, zudem hatte der Vermieter keine Kenntnis von den im Keller eingelagerten wertvollen Kunstwerken (OLG Koblenz, Urteil vom 30.09.2010, Az: 2 U 779/09).[…]
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Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht (BGH, Beschluss vom 17.11.2005, Az: I ZB 45/05). Bei einer Zwangsvollstreckung nach dem Berliner Modell kann der Vermieter die erheblichen Kosten einer zwangsweisen Wohnungsräumung oder Hausräumung einsparen. Der Gerichtsvollzieher tauscht bei einer Zwangsräumung nach dem Berliner Modell lediglich das Wohnungsschloss aus. Dem Mieter müssen jedoch seine persönlichen Gegenstände (Fotos, Pass, etc.) herausgegeben werden.[…]
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Ein Vermieter kann den Wohnraummietvertrag mit einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser aufgrund innerfamiliärer Streitigkeiten die nächtliche Ruhe der übrigen Mitmieter wiederholt stört und der Vermieter den Mieter zuvor abgemahnt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010, Az: 67 S 382/09).[…]
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Ein Vermieter kann von seinem Mieter die Entfernung einer an der Hauswand des Mietshauses angebrachten Parabolantenne verlangen, wenn der Mieter die von ihm benötigten Fernsehprogramme auch über das Internet empfangen kann (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 20.05.2010, Az: 22a C 308/09).[…]
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Ein Vermieter haftet für eine Taubenbelästigung des Mieters nur dann, wenn er hierfür eine Ursache gesetzt hat. Fliegen Tauben wie in Großstädten üblich einfach auf oder über den vermieteten Balkon und kommt es hierdurch zu einer Taubenkotbelästigung, so trifft den Vermieter hieran kein Verschulden und der Mieter kann aus diesem Grunde nicht die Miete mindern (AG München, Urteil vom 11.06.2010, Az: 461 C 19454/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/taubenbelaestigung-in-grossstadt-mietminderung_110/
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Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (BGH, Urteil vom 07.072010, Az: VIII ZR 85/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/schallschutzmassnahmen-mieteranspruch_126/
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Bietet der Vermieter dem Mieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung während der Kündigungszeit eine vergleichbare Mietwohnung im gleichen Haus/der gleichen Wohnanlage an, so müssen dem Mieter im Angebot die Größe, die Ausstattung sowie Mietkonditionen der Wohnung genau dargelegt werden. Tätigt der Vermieter hierüber keine Angaben, so ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az: VIII ZR 78/10).[…]
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Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot trifft den Vermieter gegenüber dem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet. Hieraus folgt für den Vermieter, dass sein Verhalten dem Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält, entsprechen muss, wobei ihm ein gewisser Entscheidungsspielraum zusteht. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010, Az: 5 S 40/10).[…]
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Bei einer modernisierten Altbauwohnung mit Holzdecken müssen Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung in Kauf genommen werden, diese stellen keinen Mietmangel dar AG Bonn, Az: 6 C 598/08, Urteil vom 25.03.2010).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/schnarchgeraeusche-aus-nachbarwohnung-mietmangel_175/
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Auch bei Gewerberaummietverträgen kann der Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben, dass der Mieter von der bisherigen Ausführungsart der Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters abweichen darf. Eine anders lautende Mietvertragsklausel ist unwirksam und hat zur Folge, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturenkosten nicht auf den Mieter abwälzen kann (KG, Beschluss vom 17.05.2010, Az: 8 U 17/10).[…]
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Wird ein Einbruchsdiebstahl durch alte Schlösser an Türen, Garagen etc. begünstigt, so kann ein Fall von grober Fahrlässigkeit vorliegen, so dass die Versicherung ihre Leistungen nach § 28 VVG kürzen kann, oder im schlimmsten Fall sogar leistungsfrei ist (LG Essen, Urteil vom 15.09.2009, Az: 15 S 297/08).[…]
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Beabsichtigt der Vermieter, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer vermieteten Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Mieter dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden (BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az: VIII ZR 170/09). Der Mieter kann dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern nicht den Zutritt zur Wohnung verwehren.[…]
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Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren (BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az: XII ZR 52/08).[…]
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Ein Mieter darf die Kautionszahlung solange zurückhalten bis der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt, auf welches er die Kaution einzahlen kann (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az: VIII ZR 98/10). Der Vermieter muss die Mietkaution von seinem Vermögen trennen und vor dem Zugriff von Gläubigern schützen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch nicht kündigen, wenn der Mieter von seinem vorgenannten Recht gebrauch macht.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/kautionszahlung-zurueckbehaltungsrecht-des-mieters_143/
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Ein veralteter Mietspiegel kann dann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nur dann herangezogen werden, wenn zum Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist. Ein Mieterhöhungsverlangen basierend auf einem alten Mietspiegel ist nur in diesem extra geregelten Ausnahmefall. Ist ein neuer Mietspiegel bei Ausspruch des Mieterhöhungsverlangens vorhanden, so ist das Mieterhöhungsverlangen basierend auf einem Mietspiegel formal unwirksam LG Stuttgart, Urteil vom 02.12.2009, Az: 4 S 61/09).[…]
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Farbwahlklauseln bei Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind nur dann wirksam, wenn sie nur für den Wohnungsauszugszeitpunkt gelten und dem Mieter einen gewissen Farbwahlspielraum lassen (BGH, Beschluss vom 14.12.2010, Az: VIII ZR 198/10). Eine Vorgabe nach der die Wohnung nur in der Farbe Weiß gestrichen werden darf ist daher unwirksam.[…]
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Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt (BGH, Urteil vom 02.02.2011, Az: VIII ZR 74/10). Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter [...] Weiterlesen
“Untervermietung ohne Genehmigung des Vermieters – Mietvertragskündigung” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Häufig treten im Laufe eines Wohnraummietverhältnisses, Mietmängel in der Mietwohnung auf.
Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung von dem Zustand, den Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Neben einer Mietminderung kann der Mieter unter Umständen auch noch weitere Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen: z.B. Schadensersatzansprüche, Selbstbeseitigungsrechte und/oder Vorschussansprüche. Der Mieter ist in bestimmten Fällen sogar dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (z.B. die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, weicht um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab).
Die Mietminderung tritt bei Vorliegen eines Mietmangels „automatisch“ ein. Der [...] Weiterlesen
“Wann ist eine Mietminderung bei Mietmängeln möglich?” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Beleidigung von Mitmietern rechtfertigt fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung!
LG Coburg, Urteil vom 17.11.2008, Az.: 32 S 85/08
Leitsatz (vom Verfasser – nicht amtlich): Beleidigt ein Mieter in einem Mietshaus andere Mitmieter und begeht er zudem nächtliche Ruhestörungen, so kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, ohne vorher eine Abmahnung aussprechen zu müssen.
Sachverhalt: Die Beklagten zogen im März 2008 in ein Mehrfamilienhaus, welches nicht in bester sozialer Ortslage gelegen war. Kurz nach dem Einzug der Beklagten kam es zu Auseinandersetzungen mit den übrigen Mietsparteien. Hierbei wurden die übrigen Mieter von den Beklagten beleidigt. Ferner hielten die Beklagten die nächtliche Ruhe nicht ein. Daraufhin wurde ihnen vom Vermieter Ende Mai 2008 fristlos gekündigt. Sie zogen [...] Weiterlesen
“Mitmieterbeleidigung – fristlose Kündigung gerechtfertigt?” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Der Vermieter kann Mietern das Grillen auf dem Balkon per Hausordnung untersagen. Grillt der Mieter trotzdem und unterlässt er dies auch nach mehrmaligen Abmahnungen nicht, so kann der Vermieter das bestehende Mietverhältnis fristlos kündigen, da der Hausfrieden nachhaltig gestört ist (LG Essen, Urteil vom 07.02.2002, Az.: 10 S 438/01). Der Vermieter kann ein generelles Grillverbot erlassen, sowohl beim Holzkohle- als auch beim Elektrogrill entstehen erhebliche Rauch- und Geruchsbelästigungen.[…]
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Eine Wohnungseigentümerversammlung kann nicht per Mehrheitsbeschluss einer Wohnungseigentümerin untersagen, bestimmte Personen als Besuch zu empfangen und/oder diesen Personen (wirksam) Hausverbot erteilen.BVerfG, Beschluss vom 06.10.2009, Az.: 2 BvR 693/09). Begehen die Besucher Ruhestörungen bzw. Lärmbelästigungen, so haben die Miteigentümer lediglich einen Anspruch darauf, dass diese Ruhestörungen unterlassen werden.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/hausverbot-bei-wohnungseigentumswohnung_47/
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Ein Versorgungsvertrag zwischen einem Versorgungsunternehmen und einem Mieter kommt bereits dann zustande, wenn der Mieter Leistungen des Versorgungsunternehmens in Anspruch nimmt. Der Mieter ist bei Inanspruchnahme der Leistungen auch verpflichtet diese zu bezahlen, selbst wenn er einem Vertragsschluss mit dem Versorgungsunternehmen ausdrücklich widersprochen hat. Da in der Inanspruchnahme der Leistungen des Versorgungsunternehmens die konkludente Annahme des Vertrages mit dem Versorgungsunternehmen zu sehen ist (BGH, Urteil vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 235/08).[…]
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Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete in Höhe der in der 2. Berechnungsverordnung geregelten Höhe erhöhen, wenn eine Schönheitsreparaturenklausel im bestehenden Mietvertrag unwirksam ist (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09). Nach § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat.[…]
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Eine Nebenkostenabrechnung muss nach den rechtlichen Vorgaben zwingend eine Zusammenstellung der einzelnen Nebenkostenarten enthalten. Es müssen zudem immer die Gesamtbeträge der jeweiligen Nebenkostenart in der Nebenkostenabrechnung genannt werden. Ferner muss in der Nebenkosten-abrechnung ein nachvollziehbarer Verteilerschlüssel angegeben sein, mit dem der Vermieter die angefallenen Nebenkosten anteilig auf den Mieter umgelegt hat. Weiterhin müssen in der Nebenkostenabrechnung die geleisteten Nebenkostenvorschüsse des Mieters aufgeführt und dem Gesamtnebenkostenanteil des Mieters gegenübergestellt werden. Entspricht eine Nebenkostenabrechnung den vorgenannten Punkten ist sie „formell ordnungsgemäß“.
Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nebenkostennachzahlung für den Mieter, so ist dieser nach einer angemessen Nebenkostenüberprüfungsfrist zur Zahlung des offenstehenden Betrages verpflichtet.
Ein Nebenkostenguthaben des Mieters muss vom Vermieter hingegen sofort an den Mieter ausgezahlt [...] Weiterlesen
“Wann ist eine Nebenkostenabrechnung sowohl formell als auch inhaltlich richtig?” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Denn, vergisst ein Hausmeister einen Generalschlüssel in einer Wohnung und weigert sich deren Bewohner, den Schlüssel wieder herauszugeben, kann das Gericht eine einstweilige Verfügung erlassen, entschied nun das OLG Koblenz, Beschluss vom 14.4.2009, – Az.: 5 W 219/09 -.
Hintergrund war folgender:
Der Mitarbeiter eines Hausmeisters hatte die Zentralschlüssel für zwei Wohnanlagen mit insgesamt 130 Wohnungen in einer Wohnung liegen gelassen. Nach Angaben des Hausmeisters war deren Bewohnerin zur Herausgabe der Schlüssel nur gegen Zahlung von 500 Euro bereit.
Der Hausmeister verlangt von der Bewohnerin im Wege der Einstweiligen Verfügung, ihm die Schlüssel herauszugeben. Er sei dringend auf die Schlüssel angewiesen, da er die Verantwortung dafür trage, dass die Räume nicht unbefugt betreten werden. Der [...] Weiterlesen
“WEG-Recht: Bewohner, gebt den vergessenen Generalschlüssel heraus!” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Wird in einer zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung ein Gewerbe ausgeübt, kann der Vermieter das bestehende Mietverhältnis unter Umständen kündigen (BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08). Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist auf jeden Fall berechtigt, wenn der Mieter in der angemieteten Wohnung auch noch Mitarbeiter beschäftigt.[…]
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Nach § 46 1 S. 2 WEG muss eine Klage gegen einen WEG-Beschluss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb von 2 Monaten nach Beschlussfassung begründet werden. Diese gesetzlichen Fristen können auch durch ein Gericht nicht verlängert werden (BGH, Urteil vom 02.10.2009, Az.: V ZR 235/08).[…]
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Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (z.B. unregelmäßige Mietzahlung durch den Mieter) des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az.: VIII ZR 145/07).[…]
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Ein Vermieter darf das Treppenhaus nebst Hauseingang seines Miethauses nicht per Videokamera überwachen. Die dauerhafte Videoüberwachung verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht der einzelnen Mieter. Diese haben einen Unterlassungsanspruch gegenüber dem Vermieter (AG München, Urteil vom 16.10.2009, Az.: 423 C 34037/08). Die Videoüberwachung ist auch bei Sachbeschädigungen des Hauses auch bei Diebstählen im Hauseingangsbereich nicht gerechtfertigt.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/treppenhausueberwachung-per-video-ist-unzulaessig/
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Abrechnungsfrist:
Der Vermieter hält die 12monatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übersendet. Ob diese inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend. Die Abrechnung muss dem Mieter binnen eines Jahres zugehen. Es reicht nicht aus, dass der Vermieter die Abrechnung in dieser Zeit abgesendet hat.
Fristverlängerung:
Die 12monatige Ausschlussfrist greift nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, weil z.B. ein Gebührenbescheid noch fehlt. Sobald alle Unterlagen vorliegen, muss er jedoch die Abrechnung innerhalb von 3 Monaten nachholen.
Gesamtkostenaufstellung:
In der Betriebskostenabrechnung müssen für jede Position die Gesamtkosten aufgeführt werden. Der Vermieter darf nicht vorab Teile, etwa nicht umlagefähige Kosten, herausrechnen.
Kaution:
Beim Auszug darf der Vermieter einen [...] Weiterlesen
“Nebenkostenabrechnung 2011 – wichtige Aspekte”