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Nimmt der Vermieter Mieterhöhungen in dem Glauben vor, dass die Vorschriften für preisgebundene Wohnungen gelten, kann der Mieter den von ihm gezahlten Mietzins nicht ohne weiteres zurückfordern. Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag war die Voraussetzung, dass es sich bei der Wohnung um preisgebundenen Wohnraum handelte. Fällt diese Voraussetzung weg, hat der Vermieter ein Vertragsanpassungsrecht bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 160/09).[…]

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Häufig treten im Laufe eines Wohnraummietverhältnisses, Mietmängel in der Mietwohnung auf. Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung von dem Zustand, den Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Neben einer Mietminderung kann der Mieter unter Umständen auch noch weitere Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen: z.B. Schadensersatzansprüche, Selbstbeseitigungsrechte und/oder Vorschussansprüche. Der Mieter ist in bestimmten Fällen sogar dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (z.B. die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, weicht um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab). Die Mietminderung tritt bei Vorliegen eines Mietmangels „automatisch“ ein. Der [...]

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“Wann ist eine Mietminderung bei Mietmängeln möglich?”

Beleidigung von Mitmietern rechtfertigt fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung! LG Coburg, Urteil vom 17.11.2008, Az.: 32 S 85/08 Leitsatz (vom Verfasser – nicht amtlich): Beleidigt ein Mieter in einem Mietshaus andere Mitmieter und begeht er zudem nächtliche Ruhestörungen, so kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, ohne vorher eine Abmahnung aussprechen zu müssen. Sachverhalt: Die Beklagten zogen im März 2008 in ein Mehrfamilienhaus, welches nicht in bester sozialer Ortslage gelegen war. Kurz nach dem Einzug der Beklagten kam es zu Auseinandersetzungen mit den übrigen Mietsparteien. Hierbei wurden die übrigen Mieter von den Beklagten beleidigt. Ferner hielten die Beklagten die nächtliche Ruhe nicht ein. Daraufhin wurde ihnen vom Vermieter Ende Mai 2008 fristlos gekündigt. Sie zogen [...]

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“Mitmieterbeleidigung – fristlose Kündigung gerechtfertigt?”

Der Vermieter kann Mietern das Grillen auf dem Balkon per Hausordnung untersagen. Grillt der Mieter trotzdem und unterlässt er dies auch nach mehrmaligen Abmahnungen nicht, so kann der Vermieter das bestehende Mietverhältnis fristlos kündigen, da der Hausfrieden nachhaltig gestört ist (LG Essen, Urteil vom 07.02.2002, Az.: 10 S 438/01). Der Vermieter kann ein generelles Grillverbot erlassen, sowohl beim Holzkohle- als auch beim Elektrogrill entstehen erhebliche Rauch- und Geruchsbelästigungen.[…]

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Eine Wohnungseigentümerversammlung kann nicht per Mehrheitsbeschluss einer Wohnungseigentümerin untersagen, bestimmte Personen als Besuch zu empfangen und/oder diesen Personen (wirksam) Hausverbot erteilen.BVerfG, Beschluss vom 06.10.2009, Az.: 2 BvR 693/09). Begehen die Besucher Ruhestörungen bzw. Lärmbelästigungen, so haben die Miteigentümer lediglich einen Anspruch darauf, dass diese Ruhestörungen unterlassen werden.[…]

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Ein Versorgungsvertrag zwischen einem Versorgungsunternehmen und einem Mieter kommt bereits dann zustande, wenn der Mieter Leistungen des Versorgungsunternehmens in Anspruch nimmt. Der Mieter ist bei Inanspruchnahme der Leistungen auch verpflichtet diese zu bezahlen, selbst wenn er einem Vertragsschluss  mit dem Versorgungsunternehmen ausdrücklich widersprochen hat. Da in der Inanspruchnahme der Leistungen des Versorgungsunternehmens die konkludente Annahme des Vertrages mit dem Versorgungsunternehmen zu sehen ist (BGH, Urteil vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 235/08).[…]

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Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete in Höhe der in der 2. Berechnungsverordnung geregelten Höhe erhöhen, wenn eine Schönheitsreparaturenklausel im bestehenden Mietvertrag unwirksam ist (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09). Nach § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat.[…]

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Eine Nebenkostenabrechnung muss nach den rechtlichen Vorgaben zwingend eine Zusammenstellung der einzelnen Nebenkostenarten enthalten. Es müssen zudem immer die Gesamtbeträge der jeweiligen Nebenkostenart in der Nebenkostenabrechnung genannt werden. Ferner muss in der Nebenkosten-abrechnung ein nachvollziehbarer Verteilerschlüssel angegeben sein, mit dem der Vermieter die angefallenen Nebenkosten anteilig auf den Mieter umgelegt hat. Weiterhin müssen in der Nebenkostenabrechnung die geleisteten Nebenkostenvorschüsse des Mieters aufgeführt und dem Gesamtnebenkostenanteil des Mieters gegenübergestellt werden. Entspricht eine Nebenkostenabrechnung den vorgenannten Punkten ist sie „formell ordnungsgemäß“. Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nebenkostennachzahlung für den Mieter, so ist dieser nach einer angemessen Nebenkostenüberprüfungsfrist zur Zahlung des offenstehenden Betrages verpflichtet. Ein Nebenkostenguthaben des Mieters muss vom Vermieter hingegen sofort an den Mieter ausgezahlt [...]

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“Wann ist eine Nebenkostenabrechnung sowohl formell als auch inhaltlich richtig?”

Denn, vergisst ein Hausmeister einen Generalschlüssel in einer Wohnung und weigert sich deren Bewohner, den Schlüssel wieder herauszugeben, kann das Gericht eine einstweilige Verfügung erlassen, entschied nun das OLG Koblenz, Beschluss vom 14.4.2009, – Az.: 5 W 219/09 -. Hintergrund war folgender: Der Mitarbeiter eines Hausmeisters hatte die Zentralschlüssel für zwei Wohnanlagen mit insgesamt 130 Wohnungen in einer Wohnung liegen gelassen. Nach Angaben des Hausmeisters war deren Bewohnerin zur Herausgabe der Schlüssel nur gegen Zahlung von 500 Euro bereit. Der Hausmeister verlangt von der Bewohnerin im Wege der Einstweiligen Verfügung, ihm die Schlüssel herauszugeben. Er sei dringend auf die Schlüssel angewiesen, da er die Verantwortung dafür trage, dass die Räume nicht unbefugt betreten werden. Der [...]

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“WEG-Recht: Bewohner, gebt den vergessenen Generalschlüssel heraus!”

Wird in einer zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung ein Gewerbe ausgeübt, kann der Vermieter das bestehende Mietverhältnis unter Umständen kündigen (BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08). Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist auf jeden Fall berechtigt, wenn der Mieter in der angemieteten Wohnung auch noch Mitarbeiter beschäftigt.[…]

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Nach § 46 1 S. 2 WEG muss eine Klage gegen einen WEG-Beschluss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb von 2 Monaten nach Beschlussfassung begründet werden. Diese gesetzlichen Fristen können auch durch ein Gericht nicht verlängert werden (BGH, Urteil vom 02.10.2009, Az.: V ZR 235/08).[…]

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Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (z.B. unregelmäßige Mietzahlung durch den Mieter) des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az.: VIII ZR 145/07).[…]

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Ein Vermieter darf das Treppenhaus nebst Hauseingang seines Miethauses nicht per Videokamera überwachen. Die dauerhafte Videoüberwachung verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht der einzelnen Mieter. Diese haben einen Unterlassungsanspruch gegenüber dem Vermieter (AG München, Urteil vom 16.10.2009, Az.:  423 C 34037/08). Die Videoüberwachung ist auch bei Sachbeschädigungen des Hauses auch bei Diebstählen im Hauseingangsbereich nicht gerechtfertigt.[…]

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Abrechnungsfrist: Der Vermieter hält die 12monatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übersendet. Ob diese inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend. Die Abrechnung muss dem Mieter binnen eines Jahres zugehen. Es reicht nicht aus, dass der Vermieter die Abrechnung in dieser Zeit abgesendet hat. Fristverlängerung: Die 12monatige Ausschlussfrist greift nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, weil z.B. ein Gebührenbescheid noch fehlt. Sobald alle Unterlagen vorliegen, muss er jedoch die Abrechnung innerhalb von 3 Monaten nachholen. Gesamtkostenaufstellung: In der Betriebskostenabrechnung müssen für jede Position die Gesamtkosten aufgeführt werden. Der Vermieter darf nicht vorab Teile, etwa nicht umlagefähige Kosten, herausrechnen. Kaution: Beim Auszug darf der Vermieter einen [...]

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“Nebenkostenabrechnung 2011 – wichtige Aspekte”

Beseitigt ein Mieter eigenmächtig Mietmängel, ohne den Vermieter vorher in Verzug zu versetzen, hat er keinen diesbezüglichen Aufwendungsersatzanspruch gegenüber dem Vermieter (vgl. Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 222/06, Urteil vom 16.01.2008). Nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter, der einen Mangel der Mietsache selbst beseitigt, Ersatz der erforderlichen Aufwendungen nur dann verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Mithin muss der Mieter den Vermieter diesbezüglich erst einmal in Verzug setzen. Eine Inverzugsetzung des Vermieters ist nur in wenigen Ausnahmefällen entbehrlich. Beseitigt der Wohnraummieter einen (von ihm behaupteten) Mangel der Mietsache selbst, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben und liegt auch keine Notmaßnahme im Sinne [...]

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“Mietmängelbeseitigung durch Mieter – Aufwendungsersatzanspruch”

Ein alter Trittschallschutz in einer Altbauwohnung, der bei seiner Errichtung den damals geltenden DIN-Normen entsprach, stellt aus schallschutztechnischer Sicht keinen Mangel der Altbauwohnung dar, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt (BGH, Urteil vom 17.06.2009, Az.: VIII ZR 131/08). Dies gilt selbst dann, wenn der Fußbodenbelag in der darüberliegenden Wohnung erneuert wurde und hierdurch der Schallschutz verschlechtert wird.[…]

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Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Beschluss vom 23.09.2009, Az.: VIII ZA 2/08).[…]

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Nimmt ein Mieter Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung, so darf er sich Kopien derselben fertigen. Technisch ist jede Möglichkeit der Kopiefertigung erlaubt, solange die Belege hierbei nicht beschädigt werden (AG München, Urteil vom 21.09.2009, Az.: 412 C 34593/08). Der Mieter kann z.B. einzelne Belege abfotografieren, ohne gegenüber dem Vermieter mitteilen zu müssen, wieso er gerade diese Kopie fertigt.[…]

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Der Werbungskostenabzug kann einen Vermieter gestrichen werden, wenn er an einen Familienangehörigen vermietet und der vereinbarte Mietzins unter 56 % der ortsüblichen Miete liegt (FG Hessen, Urteil vom 17.11.2009, Az.: 5 K 3027/07). Es ist hierbei auch unerheblich, ob die Immobilie sanierungsbedürftig und deshalb der Mietzins so niedrig ist.[…]

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I. Mietvertrag 1.    Die Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos      abhängig gemacht werden Ein Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen – BGH VIII ZR 98/10  –   2.    Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei „kalter“ Wohnungs-      räumung Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung Die Vermieterin haftet für die Folgen einer eigenmächtigen Räumung der Wohnung eines Mieters. Die nicht durch einen gerichtlichen [...]

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“Wohnraummietrechtsprechung des Jahres 2010”

Vorsicht! Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag kann von dem Vermieter in der Weise umgangen werden, indem er mit dem Mieter eine Individualvereinbarung hinsichtlich der „ausstehenden“ Schönheitsreparaturen trifft. Diese Individualvereinbarung kann in einem Wohnungsübergabeprotokoll oder einer Endrenovierungsklausel getroffen werden. Dies hat nunmehr der BGH im Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08 entschieden. Im Fall der dem BGH zur Entscheidung vorlag, vereinbarten Vermieter und Mieter im Wohnungsübergabeprotokoll: „…. übernimmt vom Vormieter….. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben…..“. Diese Klausel war auch nicht unwirksam, denn folgt aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung (Endrenovierung) und einer Formularklausel (Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, [...]

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“Endrenovierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter”

Nutzer einer Tiefgarage haben gegenüber dem Reinigungsverpflichteten keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn sie einer sich abseilenden Spinne ausweichen und hierbei stürzen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.06.2009, Az.: 7 U 58/09). Das sich eine Spinne in einer Tiefgarage abseilt, gehört nach der Ansicht des OLG Karlsruhe zum allgemeinen Lebensrisiko. Selbst dann, wenn die Reinigungsfirma einmal im Monat dazu verpflichtet ist, die Tiefgarage von Spinnweben zu befreien. Auch eine regelmäßige Reinigung der Tiefgarage hätte nach Ansicht des OLG Karlsruhe den Unfall nicht verhindern können.[…]

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Räumt der Vormieter die Mietwohnung nicht fristgerecht und kann der Nachmieter aus diesem Grunde nicht in diese einziehen, haftet der Vermieter dem Nachmieter auf Schadensersatz. Der Nachmieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen und Schadensersatz vom Vermieter für die ihm entstandenen Aufwendungen verlangen. Der Vermieter kann diese Schadensersatzansprüche sodann vom Vormieter erstattet verlangen (Amtsgericht Frankfurt am Main, Az.: 33 C 457/09).[…]

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Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit dem Mieter wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht nur für seine Geschwister, sondern auch für deren Kinder rechtmäßig kündigen (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az.: VIII ZR 159/09).[…]

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Ein Mieter kann zur Beseitigung von Mietmängeln einen Kostenvorschuss vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung der Mietmängel, die nach Übergabe der Mietsache entstanden sind, im Verzug ist. Der Mieter kann jedoch nur die umgehende Beseitigung derjenigen Mängel verlangen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sind. In diesem Zusammenhang kann der Mieter keinen Vorschuss verlangen, der den Wert des Mietobjektes weit überschreitet (sog. Opfergrenze) oder wenn die Ursache der Mängelentstehung nicht geklärt sind (BGH, Urteil vom 21.04.2010, Az.: VIII ZR 131/09).[…]

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Rechtsprechungsübersicht Wohnraummiete 2009 Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zur Wohnraummiete im Jahr 2009 von Dr. Christian Kotz Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Verkehrsrecht und Jens Petry Die nachfolgende Zusammenstellung und ihre Gestaltung sind urheberrechtlich geschützt. Alle enthaltenen Informationen sind mit größter Sorgfalt recherchiert und zusammengestellt. Trotzdem kann für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität keine Gewähr übernommen werden. Bitte beachten Sie auch, dass die Informationen eine Rechtsberatung weder ersetzen wollen noch können. Einleitung Die Flut der höchstrichterlichen Entscheidungen zur Wohn­raummiete hielt auch im Jahr 2009 an. Dabei war zu beobachten, dass es bei den Streitigkeiten zu Schönheitsreparaturen nach den zahlreichen Klauselentscheidungen zu „starren“ Fristen nicht mehr vorrangig um das „ob“ ging, sondern eher darum, „wie“ solche Dekorationsmaßnah­men [...]

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“Zusammenfassung BGH Urteile 2009”

Ein Vermieter kann den Wohnraummietvertrag mit einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die nächtliche Ruhe der übrigen Mitmieter wiederholt stört und der Vermieter den Mieter zuvor abgemahnt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010, Az: 67 S 382/09). Ein Grund zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt vor allem dann vor, wenn ein Mieter den Hausfrieden aufgrund nächtlicher Ruhestörungen (z.B. Brüllen, Grölen, lautstarkes Zuschlagen von Türen, lautes Feiern, [...]

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“Nächtliche Ruhestörungen – fristlose Kündigung des Mietvertrages”

Ist das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter beendet, so darf der Vermieter sämtliche Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen, da der Vermieter nicht verpflichtet ist diese Leistungen kostenlos zu erbringen (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.2009, Az.: XII ZR 137/07). Im Einzelfall kann der Vermieter jedoch nach Treu und Glauben dazu verpflichtet sein, die Versorgungsleistungen weiterhin zu erbringen.[…]

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In einer Betriebskostenabrechnung dürfen Frisch- und Schmutzwasser durch den Vermieter einheitlich abgerechnet werden, wenn der Schmutzwasserverbrauch anhand des Frischwasserzählers bestimmt wird (BGH, Urteil vom 15.07.2009, Az.: VIII ZR 340/08). Zwar stellen Frischwasser und Schmutzwasser unterschiedliche Positionen in einer Betriebskostenabrechnung dar, da sich jedoch der Schmutzwasserverbrauch aus dem Frischwasserverbrauch ergibt, dürfen diese beiden Positionen zusammen abgerechnet werden.[…]

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Vermieter dürfen die Kosten einer Öltankreinigung als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, da diese Kosten der Aufrechterhaltung der Heizungsanlage dienen (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 221/08). Vermieter sind auch nicht dazu verpflichtet, diese Öltankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsjahre zu verteilen, sie können die vollen Reinigungskosten im Jahr des Anfalls auf die Betriebskosten umlegen.[…]

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