Mietrecht

Beleidigt ein Mieter den Vermieter, dessen Stellvertreter, seine Beauftragten, seine Mitarbeiter, den Hausverwalter oder andere Mietmieter so stellt dieses Verhalten eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Sind andere Personen betroffen, handelt es sich nicht um eine Mietvertragsverletzung. Mietvertragsverletzungen berechtigen den Vermieter nur dann zur Kündigung des Mietvertrages, wenn sie so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine weniger schwerwiegende Beleidigung durch den Mieter ist folgenlos, wenn es sich nur um einen vereinzelten Vorfall handelt. Haben die an einem Streit Beteiligten (z.B. Mieter und Vermieter) wechselseitige Beleidigungen ausgesprochen, so scheidet eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter regelmäßig aus. Gleiches gilt, wenn der Mieter von der Gegenseite provoziert worden [...]

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“Beleidigung des Vermieters oder seiner Mitarbeiter durch Mieter – Kündigung”

Ein Vermieter kann einem Mieter nicht per Mietvertragsklausel generell untersagen Tiere in der vermieteten Mietwohnung zu halten. Enthält ein Mietvertrag eine Klausel, die eine Tierhaltung in der Mietwohnung generell untersagt, so ist diese Klausel unwirksam. Die Unwirksamkeit der Tierhaltungsklausel im Mietvertrag führt jedoch nicht dazu, dass der Mieter Tiere jeglicher Art in der Mietwohnung ohne jegliche Rücksicht auf die Mitmieter oder den Vermieter halten darf. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Tierhaltung in der Mietwohnung die Belange der Mitmieter und des Vermieters nicht erheblich beeinträchtigen, so dass eine Tierhaltung trotz der unwirksamen Mietvertragsklausel vom Vermieter untersagt werden kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12).[…]

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Der Vermieter mahnte eine Mieterin mit nachfolgender Abmahnung ab: „Am Freitag, den ……, haben Augenzeugen beobachtet und dokumentiert, wie Sie im Beisein eines Herrn/Besuchers Ihren sexuellen Bedürfnissen im Freien, d.h. auf Ihrer Terrasse nachgekommen sind. Abgesehen von der Tatsache, dass sich in unmittelbarer Nähe zwei Kinderspielplätze befinden sowie sich mehrere Mieter angesichts dieser Szenerie peinlich berührt fühlten, so sehen auch wir darin eine erhebliche Beeinträchtigung Ihrer Mitmieter bzw. Ihrer Nachbarn. Zudem wäre das Vorkommnis unter dem Gesichtspunkt der Erregung öffentlichen Ärgernisses zu prüfen.”.  Die Mieter des Hauses hatten von dem oben beschriebenen Ereignis 4 Lichtbilder gefertigt und diese im Laufe des Gerichtsverfahrens zur Gerichtsakte gereicht. Die ausgesprochene Abmahnung durch den Vermieter war zulässig. Das Gericht [...]

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“Sex auf Balkon/Terrasse einer Mietwohnung – Abmahnung durch Vermieter”

Ob eine Hundehaltung in einer Mietwohnung erlaubt ist, richtet sich nach den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter im geschlossenen Mietvertrag. Wurde diesbezüglich keine Vereinbarungen im Mietvertrag geschlossen bzw. eine Hundehaltung ausgeschlossen, so kann der Vermieter dem Mieter die Hundehaltung in einer Mietwohnung nicht untersagen. Für die Frage der Zulässigkeit der Hundehaltung in der Mietwohnung spielt es keine Rolle, ob der Hund in der Mietwohnung artgerecht gehalten werden kann (BGH, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: VIII ZR 329/11). Eine Klausel in einem Mietvertrag die besagt: „…jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, …bedarf der Zustimmung des Vermieters.“ ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. [...]

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“Hundehaltung in Mietwohnung – Was ist erlaubt?”

Klingelt ein Vermieter an der Wohnungstüre des Mieters permanent (sog. Sturmklingeln), um diesem ein Schriftstück zu übergeben (im Fall die Mietvertragskündigung), so stellt das Übergeben von Schriftstücken an der geöffneten Wohnungstür keinen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar, auch wenn dem ein Sturmklingeln durch den Vermieter vorausgegangen ist. Aufgrund des Sturmklingelns und der Übergabe der Kündigung an der geöffneten Wohnungstüre kann man auch keine Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche (im Fall in Höhe von 15.000,00 Euro) gegenüber dem Vermieter geltend machen (Amtsgericht München, Urteil vom 06.03.2012, Az.: 473 C 31187/11).  […]

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Auf einem Tiefgaragenstellplatz darf lediglich ein Fahrzeug abgestellt und keine anderweitigen Güter gelagert werden, wenn es im geschlossenen Tiefgaragenstellplatzmietvertrag keine anderweitigen Regelungen gibt (AG München, Urteil vom 21.11.2012, Az.: 433 C 7448/12). Der normale Gebrauch eines Tiefgaragenstellplatzes sieht nur das Abstellen von Fahrzeugen vor, nicht das Lagern von sonstigen Gegenständen.[…]

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Nach § 566a Satz 2 BGB ist der bisherige Vermieter dem Mieter weiterhin zur Rückgewähr der geleisteten Mietkaution verpflichtet, wenn dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem neuen Erwerber und Vermieter nicht erlangen kann (BGH, Urteil vom 23.01.2013, Az.: VIII ZR 143/12). Der Mieter ist gemäß § 566a Satz 2 BGB grundsätzlich dazu gehalten, zunächst den Erwerber als den gegenwärtigen Sicherungsnehmer und neuen Mietvertragspartner auf Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (z.B. neuer Vermieter ist insolvent). Der Mieter kann auf die Haftung des alten Vermieters nach § 566a BGB auch durch Abschluss einer Individualvereinbarung mit dem alten Vermieter verzichten.[…]

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Der Eigentümer eines Hauses hat für eine ausreichende Beleuchtung der Zugänge zum Haus und zu den einzelnen Wohnungen bzw. Geschäftsräumen zu sorgen. An die Sicherung von Treppenanlagen sind besonders hohe Anforderungen zu stellen, weil in solchen Bereichen die Gefahr von Stürzen besonders hoch ist. Der Eigentümer einer Immobilie verletzt die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht daher, wenn nach dem Ablauf von wenigen Minuten die Treppenhausbeleuchtung ausgeht und nicht sichergestellt ist, dass die Treppenhausbenutzer hierdurch nicht überrascht werden (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.11.2010, Az: 5 U 501/08; OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.05.2003, Az.: 7 U 138/01). Unterlässt der Verkehrssicherungspflichtige die ihm obliegende Treppenhausbeleuchtungspflicht und wird ein Dritter durch die Pflichtverletzung in seinen durch § 823 Abs. 1 [...]

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“Treppenhaus – Beleuchtungspflicht des Vermieters”

Die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter, ist für viele Mieter eine Katastrophe. Gerade in Großstädten ist es sehr schwer eine neue und bezahlbare Bleibe im gewohnten Umfeld zu finden. Selbst bei einem günstigen Wohnungsmarkt ist der Umzug mit erheblichen Kosten und Unannehmlichkeiten verbunden, die niemand einfach auf sich nehmen möchte. Grundsätzlich haben beide Mietvertragsparteien das Recht zu kündigen und das Mietverhältnis zu beenden. Dabei müssen sie aber verschiedene gesetzliche Pflichten und Fristen beachten. Die Kündigung durch den Vermieter unterliegt strengeren Vorschriften als die Kündigung durch den Mieter. Grundsätzlich ist zwischen der ordentlichen Kündigung, der außerordentlichen fristlosen Kündigung und der außerordentlichen befristeten Kündigung zu unterscheiden. Die ordentliche Kündigung Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen [...]

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“Kündigung des Mietverhältnisses”

In den letzten Jahren sind die Mieten auf breiter Front gestiegen. Günstiger Wohnraum ist ein zu einem äußerst begehrten Gut geworden. Aber selbst wer eine günstige Wohnung ergattert hat, kann sich nicht sicher sein, dass es dauerhaft bei der eingangs vereinbarten Miete bleibt. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter das Recht die Miete zu erhöhen. Viele Vermieter sind der Meinung, dass sie die Miete nach einigen Jahren automatisch anheben dürfen, dies ist aber nicht der Fall, eine Mietpreiserhöhung bedarf immer einer guten Begründung. Formale Anforderungen an eine rechtmäßige Mieterhöhung Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich mitteilen und einen nachvollziehen Grund für das Vorhaben nennen. Der Gesetzgeber hat drei Gründe definiert, die eine Mieterhöhung rechtfertigen können: [...]

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“Mieterhöhung”

Mit der jährlichen Betriebskostenzahlung flattert vielen Mietern eine hohe Nachzahlungsforderung ins Haus. Die Nebenkosten haben sich in Folge steigender Energiepreise zu einer Art „zweiten Miete“ entwickelt. Die Betriebskosten sorgen häufig für Konfliktstoff zwischen Mietern und Vermietern. Beiden Parteien ist vielfach nicht klar, welche Posten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen und welche nicht. Die Vermieter neigen naturgemäß dazu so viele Kosten wie möglich auf die Mieter umzulegen, der Gesetzgeber beziehungsweise die Gerichte, haben aber klare Grenzen gesetzt. Welche Posten dürfen Vermieter als Betriebskosten abrechnen? Öffentliche Lasten, bspw. die Grundsteuer, nicht aber die Grunderwerbssteuer verbrauchsabhängige Kosten der Wasserversorgung, inklusive Grundgebühren und Wartungskosten für Wasserzähler Entwässerungskosten verbrauchsabhängige Heizkosten, inklusive Wartungs- und Eichkosten der Heizungsanlage Kosten für die Aufbereitung [...]

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“Betriebskostenabrechnung”