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Nimmt ein Mieter Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung, so darf er sich Kopien derselben fertigen. Technisch ist jede Möglichkeit der Kopiefertigung erlaubt, solange die Belege hierbei nicht beschädigt werden (AG München, Urteil vom 21.09.2009, Az.: 412 C 34593/08). Der Mieter kann z.B. einzelne Belege abfotografieren, ohne gegenüber dem Vermieter mitteilen zu müssen, wieso er gerade diese Kopie fertigt.[…]
Mietrecht
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Der Werbungskostenabzug kann einen Vermieter gestrichen werden, wenn er an einen Familienangehörigen vermietet und der vereinbarte Mietzins unter 56 % der ortsüblichen Miete liegt (FG Hessen, Urteil vom 17.11.2009, Az.: 5 K 3027/07). Es ist hierbei auch unerheblich, ob die Immobilie sanierungsbedürftig und deshalb der Mietzins so niedrig ist.[…]
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I. Mietvertrag
1. Die Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos
abhängig gemacht werden
Ein Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen
– BGH VIII ZR 98/10 –
2. Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei „kalter“ Wohnungs-
räumung Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung
Die Vermieterin haftet für die Folgen einer eigenmächtigen Räumung der Wohnung eines Mieters. Die nicht durch einen gerichtlichen [...] Weiterlesen
“Wohnraummietrechtsprechung des Jahres 2010” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Vorsicht! Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag kann von dem Vermieter in der Weise umgangen werden, indem er mit dem Mieter eine Individualvereinbarung hinsichtlich der „ausstehenden“ Schönheitsreparaturen trifft. Diese Individualvereinbarung kann in einem Wohnungsübergabeprotokoll oder einer Endrenovierungsklausel getroffen werden.
Dies hat nunmehr der BGH im Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08 entschieden. Im Fall der dem BGH zur Entscheidung vorlag, vereinbarten Vermieter und Mieter im Wohnungsübergabeprotokoll: „…. übernimmt vom Vormieter….. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben…..“. Diese Klausel war auch nicht unwirksam, denn folgt aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung (Endrenovierung) und einer Formularklausel (Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag) eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, [...] Weiterlesen
“Endrenovierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Nutzer einer Tiefgarage haben gegenüber dem Reinigungsverpflichteten keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn sie einer sich abseilenden Spinne ausweichen und hierbei stürzen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.06.2009, Az.: 7 U 58/09). Das sich eine Spinne in einer Tiefgarage abseilt, gehört nach der Ansicht des OLG Karlsruhe zum allgemeinen Lebensrisiko. Selbst dann, wenn die Reinigungsfirma einmal im Monat dazu verpflichtet ist, die Tiefgarage von Spinnweben zu befreien. Auch eine regelmäßige Reinigung der Tiefgarage hätte nach Ansicht des OLG Karlsruhe den Unfall nicht verhindern können.[…]
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Räumt der Vormieter die Mietwohnung nicht fristgerecht und kann der Nachmieter aus diesem Grunde nicht in diese einziehen, haftet der Vermieter dem Nachmieter auf Schadensersatz. Der Nachmieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen und Schadensersatz vom Vermieter für die ihm entstandenen Aufwendungen verlangen. Der Vermieter kann diese Schadensersatzansprüche sodann vom Vormieter erstattet verlangen (Amtsgericht Frankfurt am Main, Az.: 33 C 457/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/vormieter-raeumt-mietwohnung-nicht-fuer-nachmieter_50/
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Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit dem Mieter wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht nur für seine Geschwister, sondern auch für deren Kinder rechtmäßig kündigen (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az.: VIII ZR 159/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/eigenbedarfskuendigung-fuer-nichte-zulaessig_67/
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Ein Mieter kann zur Beseitigung von Mietmängeln einen Kostenvorschuss vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung der Mietmängel, die nach Übergabe der Mietsache entstanden sind, im Verzug ist. Der Mieter kann jedoch nur die umgehende Beseitigung derjenigen Mängel verlangen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sind. In diesem Zusammenhang kann der Mieter keinen Vorschuss verlangen, der den Wert des Mietobjektes weit überschreitet (sog. Opfergrenze) oder wenn die Ursache der Mängelentstehung nicht geklärt sind (BGH, Urteil vom 21.04.2010, Az.: VIII ZR 131/09).[…]
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Rechtsprechungsübersicht Wohnraummiete 2009
Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zur Wohnraummiete im Jahr 2009
von
Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
und
Jens Petry
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Einleitung
Die Flut der höchstrichterlichen Entscheidungen zur Wohnraummiete hielt auch im Jahr 2009 an. Dabei war zu beobachten, dass es bei den Streitigkeiten zu Schönheitsreparaturen nach den zahlreichen Klauselentscheidungen zu „starren“ Fristen nicht mehr vorrangig um das „ob“ ging, sondern eher darum, „wie“ solche Dekorationsmaßnahmen [...] Weiterlesen
“Zusammenfassung BGH Urteile 2009” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Ein Vermieter kann den Wohnraummietvertrag mit einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die nächtliche Ruhe der übrigen Mitmieter wiederholt stört und der Vermieter den Mieter zuvor abgemahnt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010, Az: 67 S 382/09).
Ein Grund zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt vor allem dann vor, wenn ein Mieter den Hausfrieden aufgrund nächtlicher Ruhestörungen (z.B. Brüllen, Grölen, lautstarkes Zuschlagen von Türen, lautes Feiern, [...] Weiterlesen
“Nächtliche Ruhestörungen – fristlose Kündigung des Mietvertrages” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Ist das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter beendet, so darf der Vermieter sämtliche Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen, da der Vermieter nicht verpflichtet ist diese Leistungen kostenlos zu erbringen (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.2009, Az.: XII ZR 137/07). Im Einzelfall kann der Vermieter jedoch nach Treu und Glauben dazu verpflichtet sein, die Versorgungsleistungen weiterhin zu erbringen.[…]
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In einer Betriebskostenabrechnung dürfen Frisch- und Schmutzwasser durch den Vermieter einheitlich abgerechnet werden, wenn der Schmutzwasserverbrauch anhand des Frischwasserzählers bestimmt wird (BGH, Urteil vom 15.07.2009, Az.: VIII ZR 340/08). Zwar stellen Frischwasser und Schmutzwasser unterschiedliche Positionen in einer Betriebskostenabrechnung dar, da sich jedoch der Schmutzwasserverbrauch aus dem Frischwasserverbrauch ergibt, dürfen diese beiden Positionen zusammen abgerechnet werden.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/betriebskostenabrechnung-frisch-und-schmutzwasser_35/
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Vermieter dürfen die Kosten einer Öltankreinigung als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, da diese Kosten der Aufrechterhaltung der Heizungsanlage dienen (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 221/08). Vermieter sind auch nicht dazu verpflichtet, diese Öltankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsjahre zu verteilen, sie können die vollen Reinigungskosten im Jahr des Anfalls auf die Betriebskosten umlegen.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/oeltankreinigungskosten-umlegung-auf-die-mieter_51/
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Wohnungseigentümergemeinschaften können als Rechtsperson selbst Eigentum an der bestehenden Gemeinschaft erwerben und dieses Eigentum allen WEG-Eigentümern zur Nutzung zur Verfügung stellen. Für den Erwerb müssen jedoch erhebliche Gemeinschaftsinteressen sprechen (OLG Hamm, Beschluss vom 20.10.2009, Az.: I-15 Wx 81/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/weg-kann-selbst-eigentum-an-der-weg-anlage-erwerben_68/
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Eine Mietvertragsklausel nach der Mieter anfallende Schönheitsreparaturen von einem Fachhandwerker ausführen lassen müssen ist unwirksam, da sie diese unangemessen benachteiligt (LG München I, Urteil vom 30.09.2009, Az: 15 S 6274/09). Kleinere Reparaturen und Malerarbeiten können auch von jedem Mieter sach- und fachgerecht durchgeführt werden.[…]
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Wohnraummietrechtsprechung des Jahres 2010
I. Mietvertrag
1. Die Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos
abhängig gemacht werden
Ein Mieter darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen
– BGH VIII ZR 98/10 –
2. Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei „kalter“ Wohnungs-
räumung Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung
Die Vermieterin haftet für die Folgen einer eigenmächtigen Räumung der Wohnung eines Mieters. Die [...] Weiterlesen
“Zusammenfassung BGH Urteile 2010” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Durch eine Vermietung oder Verpachtung seines Eigentums wird der Vermieter grundsätzlich nicht von der ihm obliegenden Schneeräum- und Streupflicht befreit. Nach der Rechtsprechung ist es jedoch zulässig, die bestehenden Pflichten auf einen Mieter oder Pächter zu übertragen. Hierzu bedarf es aber grundsätzlich einer eindeutigen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter (am besten schriftlich!). Die wirksame Übertragung der Schneeräum- und Streupflichten auf den Mieter entlasten den Vermieter jedoch nicht völlig von den ihm obliegenden Pflichten. Der Vermieter muss überwachen, ob der Mieter seiner Schneeräum- und Streupflicht auch wirklich nachkommt. Kommt der Vermieter diesen Überwachungspflichten nicht nach, so haftet er im Schadensfalle neben dem Mieter. Auch bei einer selbst erkannten oder erkennbaren (dringenden) Gefahrenlage muss der Vermieter selbst [...] Weiterlesen
“Übertragung von Schneeräum- und Streupflichten auf Mieter” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts kann auch entgegen dem Willen des Hauseigentümers Besuch in seinen Räumlichkeiten empfangen(vgl. LG Coburg, Beschluss vom 01.04.2009, Az.: 32 S 3/09; AG Coburg, Urteil vom 18.12.2008, Az.: 11 C 419/08). Der Eigentümer kann dem Inhaber des dinglichen Wohnrechts auch nicht untersagen, welche Personen diesen besuchen. Dies gilt selbst dann, wenn es Auseinandersetzungen zwischen dem Eigentümer und den Besuchern gegeben hat.[…]
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Kammergericht Berlin
Az: 12 U 6/07
Urteil vom 28.04.2008
In dem Rechtsstreit hat der 12. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 28. April 2008 für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 1. Dezember 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin – 32 O 500/06 – wird auf ihre Kosten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor zu 1. der angefochtenen Entscheidung wie folgt lautet:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus jeweils 1.176,44 EUR vom 6. Februar 2006 bis zum 6. Dezember 2006, vom 6. April bis zum 15. Juli 2007, vom [...] Weiterlesen
“Heizkosten (hohe) und Fehler der Heizungsanlage – Mietmangel?” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (BGH, Urteil vom 21.10.2009, Az.: VIII ZR 30/09, Bestätigung des BGH-Urteils vom 06.07.2005, Az.: VIII ZR 322/04). Eine Mieterhöhung ist bis zu der vom Sachverständigen festgestellten Einzelvergleichsmiete auch dann zulässig, wenn ein Mietspiegel fehlt. Das Sachverständigengutachten dient in diesen Fällen zur Ermittlung der jeweiligen Einzelvergleichsmiete.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. September 2009 für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 6. Januar 2009 [...] Weiterlesen
“Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (BGH, Urteil vom 16.12.2009, Az.: VIII ZR 39/09).[…]
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Läßt ein Mieter seinen Hund im Gemeinschaftsgarten seine Geschäfte verrichten und stört er hierdurch den Hausfrieden in gravierender Weise, da die übrigen Mieter dieses Verhalten nicht tolerieren, so kann der Vermieter das Mietverhältnis nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen, da eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (AG Steinfurt, Urteil vom 10.03.2009, AZ.: 4 C 171/08).[…]
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Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Betriebskosten im Mietverhältnis der Jahre 2008/09
von
Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
und
Jens Petry
1. Umlagefähigkeit von Kosten nach Übertragung auf den Mieter
Ob die Kosten für das Fällen eines Baumes umlagefähige Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV darstellen, ist seit langem streitig. Die Frage hat der BGH aktuell offen gelassen, dabei aber eine verallgemeinerungsfähige Feststellung getroffen: Hat der Vermieter eine Kostenposition wirksam auf den Mieter übertragen, kann er eigene Aufwendungen in diesem Bereich vom Mieter nur noch verlangen, wenn entweder der Mieter mit den Arbeiten in Verzug ist oder die Arbeiten des Vermieters zur Gefahrenabwehr unaufschiebbar erforderlich waren.
– BGH, NJW-RR 2009, 86 [...] Weiterlesen
“Betriebskosten – Rechtsprechungsübersicht 2009” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Im Herbst fallen häufig Laub, Nadeln und Zapfen der Bäume des Nachbarn auf das eigene Grundstück. Die Beseitigung des Laubfalls ist häufig sehr zeitintensiv und mit viel Arbeit verbunden. Solche Beeinträchtigungen hat man als Nachbar jedoch in der Regel hinzunehmen. Einen Anspruch auf Ersatz der Reinigungskosten des eigenen Grundstücks hat man in der Regel nur dann, wenn die Bäume und Pflanzen des Nachbarn krankheitsbedingt vermehrte Immissionen verursachen und hierdurch selbst bei erhöhtem Reinigungsaufwand eine Verwahrlosung des eigenen Grundstücks droht, oder bei Nichteinhaltung des vorgeschriebenen Sicherheitsabstandes bei Anpflanzung der Bäume und Pflanzen durch den Nachbarn. Sind die Belastungen unzumutbar hoch, kann man gegenüber dem Nachbarn Aufwendungsersatzansprüche für anfallende Reinigungskosten geltend machen.[…]
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Macht ein Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch, so ist er selbst bei Nichtverwertung der Gegenstände nicht zur Herausgabe verpflichtet. Das Vermieterpfandrecht erlischt auch nicht, wenn der Vermieter die gepfändeten Gegenstände aus der Mietsache entfernt (vgl. OLG Stuttgart, Az.: 13 U 139/07, Urteil vom 10.04.2008).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/vermieterpfandrecht-und-seine-wirkung_21/
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Wird zwischen den Mietparteien vereinbart, dass die Wohnfläche eines Fachwerkhauses nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II BV) berechnet werden soll, so kann später nicht eingewandt werden, dass die Wohnfläche aufgrund der geringen Deckenhöhe kleiner sei (BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 218/08).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/wohnflaechenberechnung-im-fachwerkhaus_37/
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Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gemäß § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war (BGH, Urteil vom 14.10.2009, Az.: VIII ZR 272/08).[…]
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Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az.: XII ZR 22/07).[…] [...] Weiterlesen
“Nebenkostenabrechnung bei Gewerbemietverträgen – Frist?” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Eigenbedarfskündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck des § 573 BGB besteht darin, dem Mieter zeitnah Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und es ihm zu ermöglichen, auf die Kündigung zu reagieren. Die Anforderungen des § 573 BGB sind erfüllt, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass die [...] Weiterlesen
“Eigenbedarfskündigung – Dramatisierungen des Vermieters” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis der Jahre 2008/09
von
Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
und
Jens Petry
1. Farbwahlklausel in Dekorations-AGB
In einer im Übrigen unbedenklichen Schönheitsreparaturklausel stand der Satz:
„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen …“.
Der Mieter begehrte die Feststellung, dass hierdurch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn insgesamt unwirksam sei. Der BGH hat dem entsprochen. Von Bedeutung ist dabei die Begründung: Demnach kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung bei Mietende „hell und neutral“ zurückgibt, weil nur dadurch das Interesse des Vermieters an der Akzeptanz der Mietsache durch möglichst viele Interessenten zum Tragen kommt. Als Beispiel führt der [...] Weiterlesen
“Schönheitsreparaturen – Rechtsprechungsübersicht 2009”