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Wohnflächen die bei Mietwohnungen aufgrund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen (z.B. fehlende Baugenehmigung) eigentlich nicht vom Mieter genutzt werden dürften, berechtigen diesen jedoch nicht zur Mietminderung, wenn diese Wohnflächen durch den Mieter genutzt werden können und die zuständige Behörde trotz Kenntnis der Sachlage nicht einschreitet (BGH, Urteil vom 16.09.2009, Az.: VIII ZR 275/08).[…]
Mietrecht
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Will die Wohnungseigentümergemeinschaft einen einzelnen Wohnungseigentümer mit Kosten belasten, die zuvor aus der Gemeinschaftskasse gezahlt wurden, so muss dem Wohnungseigentümer nachvollziehbar dargelegt werden, aus welchem Rechtsgrund und in welcher Höhe er die Kosten alleine tragen muss. Fehlt es hieran, so kann der Wohnungseigentümer den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft anfechten (OLG Hamm, Beschluss vom 25.08.2009, Az.: I-15 Wx 16/09).[…]
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Weist eine Mietwohnung Mängel auf, so verjähren die diesbezüglichen Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters nicht, da der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten (BGH, Urteil vom 17.02.2010, Az.: VIII ZR 104/09).
Ein Mieter kann somit nach Jahren vom Vermieter noch die Herstellung eines erforderlichen Schallschutzes seiner Wohnung verlangen. Vermieter sind dazu verpflichtet, für einen ausreichenden Schallschutz der vermieteten Wohnung zu sorgen.[…]
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Teilt der Vermieter/Hausverwalter einem Stromversorgungsunternehmen irrtümlicherweise mit, dass ein Mieter ausgezogen sei, obwohl dieser nicht ausgezogen ist und stellt das Stromversorgungsunternehmen daraufhin die Stromversorgung in der Wohnung des Mieters ein, haftet der Vermieter/Hausverwalter dem Mieter auf Schadensersatz (AG München, Urteil vom 10.03.2010, Az.: 212 C 16694/09). Im vorliegenden Fall waren diverse Lebensmittel aufgrund der Stromlieferungseinstellung und des hieraus resultierenden Kühlgeräteausfalls verdorben und die Kühlgeräte verschmutzt. Eine Haftung des Stromversorgungsunternehmens scheidet aus, da diesem kein Verschulden vorgeworfen werden kann.[…]
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Gibt es eine gesetzliche Regelung zur Heizperiode?
Nein. Es kommt vor allem darauf an, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart haben. Fehlt eine solche Vereinbarung, wird allgemein die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode angesehen.
Was bedeutet die Heizpflicht für den Vermieter?
Die Heizung im Gebäude muss so eingerichtet sein, dass die mietvertraglich festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist. Findet sich eine solche Vereinbarung innerhalb des Mietvertrages nicht, so wird eine Temperatur nach Auffassung der meisten Gerichte von 20 bis 22 Grad als ausreichend anzusehen.
Muss der Vermieter rund um die Uhr heizen?
Der Vermieter kommt seiner ihm obliegenden Heizpflicht nach, wenn er während der üblichen Tagesstunden (7 Uhr bis 23 Uhr) für [...] Weiterlesen
“Was Sie über Heizpflichten und über die Warmwasserversorgung wissen sollten!” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Ab Übergabe der Mietsache an den Mieter gelten die Minderungsrechte des BGB. Dies gilt selbst dann, wenn die Mietsache gar nicht mangelfrei hergestellt werden kann. Der Mieter ist aber berechtigt, die Übernahme der Mietsache bei Mangelhaftigkeit abzulehnen. Überlassung verlangt, dass der Vermieter dem Mieter den Besitz der Mietsache übertragen muss. Was im einzelnen dazu gehört, hängt von den mietvertraglichen Vereinbarungen ab. Erforderlich ist bei der Wohnraummiete die Übergabe sämtlicher Schlüssel.
Der Mangelbegriff
Der Begriff des Mangels ist der zentrale Begriff des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts. Erst beim Vorliegen eines Mangels kommt überhaupt erst eine Minderung der Miete in Betracht. Daneben kann der Mieter die weitere Rechte geltend machen, als da wären Schadensersatz, Selbstbeseitigungsrecht, Vorschussanspruch und sogar das [...] Weiterlesen
“Die Minderung in der Wohnraummiete” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Ein fristloser Grund zur Kündigung eines Mietverhältnisses kann auch darin begründet sein, dass ein familiäres Vertrauensverhältnis zerrüttet ist (OLG Celle, Beschluss vom 07.10.2008, Az.: 2 U 99/08). Auch einer vorherigen Abmahnung bedurfte es nicht, da diese nicht geeignet war, dass zerrüttete Vertrauensverhältnis wieder herzustellen.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/fristlose-kuendigung-bei-verwandtschaftsverhaeltnis_25/
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Eine Mietvertragsklausel in der der Mieter dazu verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen nur in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“ ist unwirksam, wenn sich die Klausel nicht nur auf den Rückgabezustand der Wohnung bezieht (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az.: VIII ZR 344/08). Durch eine solche Klausel wird der Mieter unangemessen benachteiligt. Unter dem Begriff „weißen“ ist zudem nicht nur ein Streichen, sondern auch die Farbe weiß zu verstehen.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/wohnungsrenovierung-nur-in-neutralen-farben_41/
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Bei einem angemieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten zu Ungunsten des Mieters abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht in Betracht (BGH, Urteil v. 28.10.2009, VIII ZR 164/08, Fortführung der Rechtsprechung des BGH hinsichtlich der Wohnflächenabweichung bei Mietwohnungen, Urteile vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 133/03 und Az.: VIII ZR 295/03).[…]
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Über Betriebskostenvorauszahlungen hat der Wohnungsvermieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen (vgl. § 556 BGB). Nach dem Ablauf der Frist kann der Vermieter in der Regel keine Nachforderungen mehr gegenüber dem Mieter geltend machen. Betriebskostenabrechnungen weisen häufig Fehler auf. Nachfolgend einige Beispiele:
Gewerberäume im Mietshaus: Gewerbliche Mieter verursachen häufig höhere Betriebskosten als Mietwohnungen. Wohnungsmieter müssen nur die Kosten tragen, die auf die Mietwohnungen anteilig entfallen.
Hausmeisterkosten: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07 darf vom Vermieter kein pauschaler Betrag für Hausmeistertätigkeiten erhoben werden.
Heizkostenabrechnung: Die Heizkostenabrechnung hat bei Mietwohnungen nach der Heizkostenverordnung zu erfolgen. Bei Mehrparteienhäusern ist eine Abrechnung erforderlich, die den individuellen Verbrauch der einzelnen Mietparteien darstellt und [...] Weiterlesen
“Häufige Fehler in Betriebskostenabrechnungen” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Zeigen intakte Wasserzähler in einem unbewohnten Haus einen erhöhten Wasserverbrauch an, so darf dieser Wasserverbrauch als Grundlage für einen Gebührenbescheid verwendet werden (VG Koblenz, Az: 3 K 883/09.KO, Urteil vom 20.04.2010). Es muss insoweit nicht aufgeklärt werden, wie der Wasserverbrauch zustande kommt.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/wasserverbrauch-im-unbewohnten-haus_90/
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Die Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnungen sind oftmals für Mieter nicht nachvollziehbar. Dies liegt häufig einerseits daran, dass diese in formaler Hinsicht nicht prüffähig sind, andererseits wurden Kosten auf die Mieter umgelegt, welche überhaupt nicht umlagefähig sind. Vielfache Streitpunkte sind dabei oftmals die Heizkosten. Die nachfolgende Zusammenstellung von gerichtlichen Entscheidungen sollen einen kurzen Überblick über das Thema Heizkostenabrechnungen geben.
1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. (BGH, Az.: VIII ZR 261/06 Urteil vom 31.10.2007).
2. Nutzerwechselgebühren, welche bei [...] Weiterlesen
“Heizkosten Rechtsprechung” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Bildet eine Modernisierung die Grundlage einer Mieterhöhung, so können 11 Prozent der Investitionen auf die Jahresmiete umgelegt werden. Beispielsweise können nach dem erstmaligen Einbau von Isolierfenstern für 4.000 € ca. 440 € auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die monatliche Mehrbelastung steigt damit um rund 37 €.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/mieterhoehung-bei-modernisierung_5/
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Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (vgl. BGH 01.04.2009, Az.: VIII ZR 179/08).[…]
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Zahlt ein gewerblicher Mieter die Miete wegen Mietmängeln unter Vorbehalt, so kann er auch später noch unter Vorbehalt gezahlte Mietzahlungen aufgrund von Mietminderungsansprüchen zurückfordern (LG Coburg, Urteil vom 23.06.2009, Az.: 23 O 416/08).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/mietminderung-bei-unter-vorbehalt-gezahlter-miete_42/
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Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 294/08).[…]
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Schönheitsreparaturen dienen generell der Beseitigung von Gebrauchsspuren/Abnutzungsspuren, die durch den Mieter während der Nutzung der Mietsachen entstanden sind.
Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat (BGH, Urteil vom 18.06.2008, Az.: VIII ZR 224/07). Dem Vermieter ist vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. [...] Weiterlesen
“Farbwahlklauseln in Wohnungsmietverträgen” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Eine vom Mieter vor Vertragsabschluss übergebene Selbstauskunft mit unzutreffenden Angaben berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Nach einer Entscheidung desLG München gilt dies auch dann, wenn sich das in der falschen Auskunft liegende Risiko eines Mietausfalls noch nicht verwirklicht hat.
– Zur Frage der Anfechtung statt Kündigung des Mietvertrages BGH, NJW 2009, 1266 –[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/falsche-selbstauskunft-des-mieters-kuendigung_91/
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Grundlegendes:
Der Vermieter kann erneut wegen Eigenbedarf kündigen, selbst wenn diese Kündigung schon mal in einem gerichtlichen Verfahren abgewiesen wurde.
Neues vom BGH:
Nun beschäftigte sich wieder einmal der BGH mit einem derartigen Sachverhalt (vgl. BGH, Urteil v. 21.01.2009, VIII ZR 62/08):
Sachverhalt:
Der ursprünglich im Jahr 1994 abgeschlossene unbefristete Mietvertrag wurde von den Parteien (Mieter und Vermieter) durch einen bis August 2004 geltenden Zeitmietvertrag ersetzt.
Im November 2003 vereinbarten die Parteien in einem außergerichtlichen Vergleich einen neuen, unbefristeten Mietvertrag. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis zum 31.08.2005 wegen Eigenbedarfs. Er berief sich darauf, dass seine Tochter nach Ende des Sommersemesters 2005 in dieser Wohnung leben werde. Dies ist in Übrigen der häufigste Grund einer [...] Weiterlesen
“Eigenbedarfskündigung – Wann ist sie rechtswidrig?” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Die Rückzahlung der Mietkaution wird fällig nach Ende des Vertragsverhältnisses und einer angemessenen Prüfungs- & Überlegungsfrist des Vermieters. Dabei darf der Vermieter die Rückzahlung nicht treuewidrig verzögern, bei Wohnraum gilt eine Frist von 3-6 Monaten.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/kautionsrueckzahlung-frist_6/
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Hat der Mieter mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung getroffen, dass ein schriftlicher Mietvertrag zwischen den Parteien geschlossen werden soll und einigen sich beide sodann nicht über alle wesentlichen Mietvertragspunkte, so ist im Zweifelsfall zwischen den Parteien kein Mietvertrag zustanden gekommen (OLG Brandenburg, Urteil vom 25.03.09, 3 U 172/07). Solange sich die Vertragsparteien nicht über alle Punkte eines Vertrags geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll, ist im Zweifel kein Vertragsschluss zustande gekommen (vgl. §154 Abs. 1 BGB).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/mietvertragsschluss-offenstehende-punkte_27/
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Ein ehemaliger Mieter hat gegenüber seinem Vermieter keinen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die über eine Quittung über die geleisteten Mietzahlungen hinausgeht (BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az.: VIII ZR 238/08).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/mietschuldenfreiheitsbescheinigung-anspruch-hierauf_43/
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Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (BGH, Urteil vom 04.11.2009, Az.: XII ZR 86/07).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.meinmietrecht.de/artikel/mietvertragsschluss-durch-ag-schriftformerfordernis_59/
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Der Vermieter muss dem Mieter vor Ende des Mietverhältnisses bzw. bei Auszug Auskunft darüber erteilen, ob er auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen bei einer eventuell unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag besteht (BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 351/08). Weigert sich der Vermieter hierüber Auskunft zu erteilen, oder beantwortet er die Fragen des Mieters nicht, kann der Mieter den Vermieter auf Feststellung verklagen, dass er keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss.[…]
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Ein Mieter muss einen abgebrochenen Schlüssel der Mietwohnung (Wohnungseingangstür, Haustür oder Briefkasten) nur dann ersetzen, wenn er den Schlüssel schuldhaft abgebrochen hat. Bricht der Schlüssel wegen Materialermüdung ab, so muss der Vermieter die Kosten für den Schlüssel- und Schloßersatz tragen (AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 17.03.2010, Az.: 93 C 4044/08).[…]
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Gesetzliche Regelungen
Gesetzliche Regelungen über die Kaution finden Sie in den §§ 551 und 566a BGB (früher § 550b BGB). Diese Paragraphen regeln die Mietkaution für Wohnungsmietverhältnisse. Sollten innerhalb Ihres Mietvertrages abweichende, zu Ihrem Nachteil als Miete vertragliche Vereinbarungen getroffen worden sein die vom Gesetz abweichen, so sind diese Vereinbarungen unwirksam. Diese Regelungen wurden 1983 in das BGB aufgenommen.
Maximale Höhe der Mietkaution
Die Mietkaution darf maximal drei Monatsmieten betragen. Betriebs- Heizkosten zählen dazu jedoch nicht.
Miete
500,00 €
Heizkosten
70,00 €
Betriebskosten
80,00 €
Gesamtmiete:
650,00 €
Somit beträgt die max. Kaution:
1.500,00 € ( 3 * 500,00 €)
Wie wird die Kaution gezahlt?
Normalerweise bezahlt man die Kaution Bar. Möglich ist jedoch auch [...] Weiterlesen
“Mietkaution – Basiswissen” Ganzen Artikel lesen auf: Meinmietrecht.de
Schönheitsreparaturen sind zu unterscheiden von (Streich-)Arbeiten zur Schadensbeseitigung. Während erstere dazu dienen, den Verschleiß zu beseitigen, der durch die reguläre Nutzung der Wohnung entsteht, werden Schadensbeseitigungen immer dort nötig, wo ein darüber hinausgehender Schaden verursacht wurde. So kann es auch sein, dass ein Mieter, der keine Schönheitsreparaturen schuldet, gleichwohl eine Wand oder eine Tür streichen muss, wenn er z.B. in dieser einen Kratzer verursacht hat.[…]
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Mieter die in eine Wohnung ziehen, die in der Nähe von Kinderspielplätzen liegen, müssen mit Lärmimmissionen rechen und können daher aus diesem Grunde nicht die Miete mindern (AG Frankfurt/Main, Urt. v. 13.3.2009 – 33 C 2368/08-50). Solche Lärmimmissionen sind vom Mieter hinzunehmen. Nach Ansicht des AG Frankfurt darf man selbst, wenn Erwachsene und Jugendliche abends auf dem Spielplatz Trinkgelage feiern, nicht die Miete mindern, da man auch außerhalb der Ruhezeiten mit Rühestörungen rechnen muss. Jedoch muss der Vermieter nach § 535 BGB dafür Sorge tragen, dass Störungen des Mietverhältnisses durch Dritte/Mitmieter unterbleiben.[…]
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Mindert ein Mieter während der Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen die Miete wegen Umbaulärms, so kann der Vermieter die Miete dieses Mieters nach Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, selbst wenn er die Miete der übrigen Mieter nicht erhöht (BGH, Urteil vom 14.10.2009, Az.: VIII ZR 159/08). Der Vermieter verstößt nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, da der Mieter nicht in den Genuß der Mietminderung und des Verzichts der Mieterhöhung nach § 558 BGB durch den Vermieter kommen kann.[…]
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Belästigt ein Mieter andere Mitmieter dadurch, dass er ständig die Spültaste der Klospülung bedient bzw. diese blockiert, so dass auch nach 22 Uhr ein ständiges Wasserrauschen besteht, stellt dies in einem hellhörigen Haus eine Lärmbelästigung der Nachbarn und eine Störung des Hausfriedens dar, die den Vermieter dazu berechtigen das Mietverhältnis nach einer Abmahnung fristlos zu kündigen (AG Wedding, Urteil vom 19.10.2009, Az.: 15b C 80/09). Der Einwand des Mieters, dass er lediglich Fäkalgerüche beseitigen wollte, konnte das Gericht nicht überzeugen.[…]