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Die Vermutung der Richtigkeit einer Heizkostenabrechnung gilt nur geeichten Heizkosten-Messgeräten. Den von einem nicht mehr geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt diese Vermutung nicht zu. In diesem Fall muss bei einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung die Richtigkeit der abgelesenen Werte nachgewiesen werden. Diese Beweislastverteilung gilt jedoch nur für die Heizkostenabrechnung, insbesondere für die Heizkostenabrechnung zwischen Mieter und Vermieter (Oberlandesgericht München, Beschluss vom: 13.01.2011, Az: 32 Wx 32/10).[…]
Mietrecht
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Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 14.07.2010, Az: VIII ZR 290/09).[…]
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Ein nicht geeichter Wasserzähler darf lediglich dann bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verwendet werden, wenn der Vermieter die verwendeten Werte des Wasserzählers darlegen und beweisen kann. Der tatsächliche Wasserverbrauch eines Mieters muss in der Betriebskostenabrechnung den Tatsachen entsprechend wiedergegeben werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.11.2010, Az: VIII ZR 112/10).[…]
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Ein Mieter lagerte in einem Kellerraum eigene und wertvolle Kunstwerke ein. Es kam sodann zu einem Wasserrohrbruch bei dem die eingelagerten Kunstwerke beschädigt wurden (200.000 Euro Schaden). Nach Ansicht des OLG Koblenz haftet der Vermieter im vorliegenden Fall nicht für die entstandenen Schäden, da ihn kein Verschulden trifft. Er war nicht dazu verpflichtet die Rohre zu überprüfen, zudem hatte der Vermieter keine Kenntnis von den im Keller eingelagerten wertvollen Kunstwerken (OLG Koblenz, Urteil vom 30.09.2010, Az: 2 U 779/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.rakotz.de/artikel/vermieterhaftung-fuer-beschaedigte-kunstwerke-im-keller_831/
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Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az: VIII ZR 98/10).[…]
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Bietet der Vermieter dem Mieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung während der Kündigungszeit eine vergleichbare Mietwohnung im gleichen Haus/der gleichen Wohnanlage an, so müssen dem Mieter im Angebot die Größe, die Ausstattung sowie Mietkonditionen der Wohnung genau dargelegt werden. Tätigt der Vermieter hierüber keine Angaben, so ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az: VIII ZR 78/10).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.rakotz.de/artikel/eigenbedarfskuendigung-anbieten-einer-alternativwohnung_834/
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Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht (BGH, Beschluss vom 17.11.2005, Az: I ZB 45/05). Bei einer Zwangsvollstreckung nach dem Berliner Modell kann der Vermieter die erheblichen Kosten einer zwangsweisen Wohnungsräumung oder Hausräumung einsparen. Der Gerichtsvollzieher tauscht bei einer Zwangsräumung nach dem Berliner Modell lediglich das Wohnungsschloss aus. Dem Mieter müssen jedoch seine persönlichen Gegenstände (Fotos, Pass, etc.) herausgegeben werden.[…]
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Ein Mieter darf die Kautionszahlung solange zurückhalten bis der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt, auf welches er die Kaution einzahlen kann (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az: VIII ZR 98/10). Der Vermieter muss die Mietkaution von seinem Vermögen trennen und vor dem Zugriff von Gläubigern schützen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch nicht kündigen, wenn der Mieter von seinem vorgenannten Recht gebrauch macht.[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.rakotz.de/artikel/kautionszahlung-zurueckbehaltungsrecht-des-mieters_835/
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Zahlt ein Mieter über mindestens 3 Monate keine Miete, so kann der Vermieter die Grundversorgungsleistungen (Wasserversorgung und Stromversorgung) einstellen (Amtsgericht Waldshut-Tiengen, Beschluss vom 06.07.2009, Az: 7 C 131/09). Der Vermieter muss jedoch den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz beachten und darf nicht alle Grundversorgungsleistungen zugleich einstellen.[…]
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Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (BGH, Urteil vom 15.09.2010, Az: VIII ZR 181/09). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des BGH, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Die Abrechnung nach Personen ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch [...] Weiterlesen
“Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl” Ganzen Artikel lesen auf: Rakotz.de
Entsteht einem Mieter durch konstruktionsbedingte Mängel der Mietsache ein Schaden, so haftet der Vermieter hierfür verschuldensunabhängig, wenn der Mangel bereits bei Mietvertragsabschluss vorhanden war und im Mietvertrag die diesbezügliche Haftung des Vermieters nicht ausgeschlossen wurde (BGH, Urteil vom 21.7.2010, Az: XII ZR 189/08).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.rakotz.de/artikel/ermieterhaftung-fuer-konstruktionsfehler-der-mietsache_742/
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Eine „ca. Wohnflächenangabe“ in einer Zeitungsanzeige stellt nach Ansicht des AG München keine Beschaffenheitszusicherung der Mietwohnung dar, so dass ein Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt ist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % von der Angabe in der Zeitungsanzeige abweicht und der geschlossene Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche erhält (AG München, Urteil vom 10.08.2009, Az: 424 C 7097/09).[…]
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Ein Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, die Wasserrohre in einer/einem Mietwohnung/Mietshaus regelmäßig zu überprüfen. Erleidet ein Mieter durch ein undichtes Wasserrohr einen Schaden, so hat er gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz. Ein undichtes Wasserrohr stellt ein allgemeines Lebensrisiko dar (LG Duisburg, Urteil vom 18.05.2010, Az.: 13 S 58/10).[…]
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Die Zusage der ARGE, dass sie die Miete eines Mieters direkt an den Vermieter zahlt, berechtigt den Vermieter nicht dazu, Ansprüche aus dem Mietverhältnis direkt (z.B. per Klage) gegenüber der ARGE geltend zu machen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.07.2010, Az: 24 U 230/09).
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Muss ein Mieter Dauerlüften um eine erhebliche Schimmelbildung in der Wohnung zu verhindern, stellt dies einen erheblichen Wohnungsmangel dar, der eine Mietminderung in Höhe von 100 % rechtfertigt (AG München, Urteil vom 11.06.2010, Az: 412 C 11503/09). Zweimaliges Lüften am Tag ist im Rahmen des üblichen. Muss ein Mieter häufiger Lüften stellt dies eine erhebliche Beeinträchtigung und einen erheblichen Mietmangel dar.[…]
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Der Anbau eines Balkons z.B. vor das Wohnzimmer einer Mietwohnung stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar. Diese muss der Mieter nicht dulden, wenn bereits ein Balkon vorhanden ist und der Mieter nach der Modernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung rechnen muss, so dass er 37 % seines Nettoeinkommens für die Wohnungsmiete aufwenden muss (AG Hamburg, Urteil vom 16.09.2009, Az: 40B C 43/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.rakotz.de/artikel/wohnungsmodernisierung-duldung-des-anbaus-eines-balkons_865/
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Bei Gewerberaummietverhältnissen können sich Vermieter in AGB wirksam die Befugnis vorbehalten, daß Mietverhältnis auf eine andere Person als Vermieter zu übertragen (BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az:XII ZR 171/08).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.rakotz.de/artikel/mietvertragsuebertragung-bei-gewerberaummiete_766/
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Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnungsmiete wegen Mietmängeln (im Fall Schimmelpilzbefall) erst dann zu, wenn er die Mietmängel dem Vermieter angezeigt hat (BGH, Urteil vom 03.11.2010, Az: VIII ZR 330/09). Zeigt der Mieter die Mietmängel nicht gegenüber seinem Vermieter kann und hält er die Miete trotzdem anteilig zurück, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen.[…]
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Verstößt ein Vermieter gegen eine mit dem Mieter getroffene Konkurrenzschutzklausel, so stellt dies keinen Mangel der Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 As. 1 BGB dar (entgegen OLG Düsseldorf NZM 2001, 1033; KG, NZM 2007, 566; OLG Koblenz NZM 2008, 405). Der Mieter kann aber in diesem Fällen gemäß § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen (OLG Dresden, Urteil vom 20.07.2010, Az.: 5 U 1286/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.rakotz.de/artikel/verstoss-gegen-konkurrenzschutzklausel-bei-mietvertraegen_773/
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Tätigt ein Fahrzeugführer eine Fahrt mit seinem Fahrzeug unter Drogeneinfluss (z.B. Cannabis) muss dem Fahrzeugführer nachgewiesen werden, dass er die Möglichkeit der fortdauernden Wirkung des berauschenden Mittels entweder erkannt hat oder zumindest hätte erkennen können und müssen. Der Vorwurf der schuldhaften Fahrt unter Drogeneinfluss bezieht sich nicht allein auf den Drogenkonsumvorgang, sondern auch auf die Wirkung des Rauschmittels zum Tatzeitpunkt. Fahrlässig handelt nach § 24a StVG derjenige, der in zeitlicher Nähe zum Fahrtantritt Cannabis konsumiert hat und sich dennoch an das Steuer seines Fahrzeuges setzt, ohne sich bewusst zu machen, dass der Rauschmittelstoff noch nicht vollständig unter den analytischen Grenzwert von 1,0 ng/ml abgebaut ist (OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.08.2010, Az: 2 Ss-OWi 166/10).[…]
Auszug
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“Fahrlässiges Fahrzeugführen unter Drogeneinfluss – Vorwerfbarkeit” Ganzen Artikel lesen auf: Rakotz.de
Zahlt ein hilfsbedürftiger Mieter seine Miete nicht pünktlich, so kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter diesen Bedingungen nicht weiter zumutbar ist. Hierbei wird dem Mieter ein Verschulden einer Sozialbehörde zugerechnet, die den Mietzins bzw. die Rückstände tragen sollte. Dies entlastet den Mieter nicht von seiner eigenen Zahlungsverpflichtung (LG Berlin, Urteil vom 09.02.2010, Az: 67 T 18/10).[…]
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Ein Vermieter darf die verbrauchsunabhängigen Kosten der Wasserversorgung (z. B. Grundgebühren) grundsätzlich nach Verbrauch auf die Mieter umlegen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze jedoch dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt (BGH, Urteil vom 06.10.2010, Az: VIII ZR 183/09).
Eine Mietvertragsklausel: „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“ ist unwirksam, da sie die Grenze der Zulässigkeit einer [...] Weiterlesen
“Wasserversorgungskosten – Umlage auf Mieter” Ganzen Artikel lesen auf: Rakotz.de
Sowohl Mietzinsforderungen als auch Nebenkostennachforderungen können gerichtlich im Wege des Urkundenprozess geltend gemacht werden. Durch die Vorlage der Abrechnungen kann zwar nicht deren inhaltliche Richtigkeit bewiesen werden. Für den Fall, dass der Mieter die geltend gemachten Nebenkosten bestreitet, kann dieser grundsätzlich durch Urkunden, wie Abgabenbescheide und Rechnungen seine Rechtsposition darlegen (KG Berlin, Urteil vom 28.06.2010, Az: 8 U 167/09).[…]
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Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Miete gemindert werden, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht. Vereinbaren die Mietvertragsparteien bei Mietvertragsabschluss im Mietvertrag, dass die Wohnflächenangabe nicht verbindlich ist, kann der Mieter bei einer Wohnflächenabweichung keine Mietminderung vornehmen (BGH, Urteil vom 10.11.2010, Az: VIII ZR 306/09).[…]
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Auch bei Gewerberaummietverträgen kann der Mieter einen Nachmieter stellen, um selbst aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Dies ist selbst dann möglich, wenn der Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung enthält, wenn die gegenseitige Interessenabwägung dies nach Treu und Glauben für geboten erscheinen lässt (OLG Rostock, Urteil vom 14.01.2010, Az: 3 U 50/09).[…]
Auszug aus der Quelle: https://www.rakotz.de/artikel/gewerberaummietvertrag-stellung-eines-nachmieters_804/
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Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die hier darüber hinaus in Rede stehenden Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände. Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, selbst wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15.03.2006, Az: VIII ZR 123/05).[…]
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Kinderlärm und Hotellärm eines benachbarten Hotels in einer Wohnanlage berechtigten einen Mieter nicht zur Mietminderung. Kinderlärm aufgrund von Kinderspielen, Besuchen etc. ist innerhalb einer größeren Wohnanlage normal und muss vom jeweiligen Mieter hingenommen werden. Ebenso sind Geräuschimmissionen einer benachbarten Hotelanlage (Biergarten, Partylärm etc.) in zentraler Lage hinzunehmen (AG München, Urteil vom 25.06.2010, Az: 412 C 25702/09). Biergartenlärm ist in München nach dem Urteil ein Teil des sozialen Lebens.[…]
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Ein Vermieter ist in der Auswahl der vom Mieter gestellten Nachmieter frei. Er ist nicht dazu verpflichtet einen Nachmieter zu akzeptieren, der dem Mieter bestimmte Wohnungsgegenstände abkaufen möchte (AG München, Urteil vom 06.07.2009, Az: 412 C 3825/08). Der Vermieter macht sich somit gegenüber dem Mieter auch nicht schadensersatzpflichtig, wenn er den vom Mieter gewünschten Nachmieter ablehnt.[…]
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Ein gewerblicher Vermieter darf seinem Mieter, einem Spielwarengeschäft, nicht den Verkauf von Silvester-Feuerwerk verbieten, da Feuerwerk als Spielzeug anzusehen ist (LG Magdeburg, Urteil vom 01.10.2010, Az: 10 O 551/10).
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Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass er auf dem Balkon der Mietwohnung eine Parabolantenne zum HDTV-Empfang anbringen darf (BGH, Beschluss vom 20.09.2010, Az: VIII ZR 275/09). Der Mieter hat jedoch dann einen Anspruch auf eine Parabolantenne, wenn er z.B. über den Breitbandkabelkanal keine Programme empfangen kann, die in seiner Heimatsprache sind.[…]