Zum vorliegenden Urteilstext springen: XII ZR 74/24
Das Wichtigste im Überblick
BGH: Vorinstanz muss Miete neu prüfen; ohne Gutachten durfte sie den Vertrag nicht kippen.
- Der BGH hebt das Urteil auf und lässt die Revision zu.
- Das Berufungsgericht nahm Büroflächen als Vergleich, obwohl das Objekt ein Fitnessstudio mit Bar war.
- Ein Sachverständiger muss die ortsübliche Miete für 2016 prüfen.
- Der Vertrag kann nur fallen, wenn Miete und Marktwert stark auseinanderliegen.
- Der Rechtsstreit geht zurück ans Oberlandesgericht.
- Gericht: BGH
- Datum: 13.05.2026
- Aktenzeichen: XII ZR 74/24
- Verfahren: Nichtzulassungsbeschwerde, Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Insolvenzrecht, Zivilprozessrecht
- Streitwert: 104.545 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Insolvenzverwalter, Gewerberaummietrecht
Wann ist Untermiete wucherähnlich?
Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen und weitere Umstände wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des objektiv Begünstigten hinzutreten. Bei gewerblichen Mietverträgen wird ein solches Missverhältnis regelmäßig dann angenommen, wenn die vereinbarte Miete knapp 100 Prozent höher oder niedriger liegt als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung.
Auch bei gewerblichen Mietverträgen liegt ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. – so der Bundesgerichtshof
Das bedeutet konkret: Ein nichtiges Rechtsgeschäft gilt als von Anfang an ungültig, als wäre es nie geschlossen worden. Keine der beiden Parteien kann daraus Ansprüche ableiten – also auch keine Miete fordern.
Wer selbst Haupt- und Untermietverträge für dieselben Gewerbeflächen hat, sollte jetzt die Mietbeträge ins Verhältnis setzen: Liegt die Untermiete annähernd beim Doppelten der Hauptmiete – oder umgekehrt deutlich unter der Hälfte –, besteht ein Anhaltspunkt für ein wucherähnliches Missverhältnis. In diesem Fall sollten Sie frühzeitig Vergleichsdaten für genau Ihre Nutzungsart (z. B. Fitnessstudio, Gastronomie, Einzelhandel) und den relevanten Zeitraum zusammentragen und im Streitfall ein Sachverständigengutachten beantragen, statt sich auf allgemeine Marktberichte zu verlassen.
Bei demselben Objekt klafften die Mietbeträge tatsächlich weit auseinander. Die insolvente F. GmbH hatte Flächen mit Fitnessbereich, Bar- und Loungefläche sowie Terrassen für 14.261,40 € netto monatlich angemietet – 35 € pro Quadratmeter für die umbaute Fläche, 10 € pro Quadratmeter für die Terrassen. Mit Untermietvertrag vom 26. Oktober 2016 vermietete sie einen Teil dieser Flächen an die C. OHG weiter, und zwar für eine Kaltmiete von 33.355,56 € netto – mehr als das Doppelte der ursprünglichen Miete für die betreffenden Flächen….