Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 289/23
Das Wichtigste im Überblick
BGH stärkt Eigenbedarf für Ersatzwohnraum beim Umbau, wenn der Wunsch ernsthaft und nachvollziehbar ist.
- Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall zurück.
- Ein geplanter Umbau kann Eigenbedarf tragen, auch bei späterem Verkauf.
- Gerichte müssen Motive und Lebensplanung genau prüfen.
- Wesentliche Änderungen der Wohnsituation sind für Eigenbedarf nicht nötig.
- Rechtsmissbrauch liegt nicht schon vor, weil der Bedarf selbst entsteht.
- Gericht: BGH
- Datum: 24.09.2025
- Aktenzeichen: VIII ZR 289/23
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Gerichte bei Eigenbedarfskündigungen
Was sind Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung nach dem BGB?
Maßgeblich für die Beendigung eines Mietverhältnisses sind § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters besteht nur bei einem berechtigten Interesse, insbesondere wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Bei der Auslegung sind die gesetzgeberische Interessenabwägung zwischen dem Erlangungsinteresse des Vermieters – also seinem Interesse, die Wohnung zurückzuerhalten – und dem Bestandsinteresse des Mieters, das auf den Erhalt seines Mietverhältnisses gerichtet ist, sowie der beiderseitige Eigentumsschutz aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu berücksichtigen. Damit ist das grundgesetzlich garantierte Eigentumsrecht gemeint, das sowohl das Eigentum des Vermieters an der Wohnung als auch das Besitzrecht des Mieters schützt. Das „Benötigen“ der Wohnung bedarf keiner zwingenden Angewiesenheit oder Unentbehrlichkeit; es reicht ein ernsthafter Nutzungswunsch auf Basis vernünftiger, nachvollziehbarer Gründe, den Gerichte grundsätzlich achten, aber auf Ernsthaftigkeit, Plausibilität und Rechtsmissbrauch prüfen müssen.
Ein Vermieter benötigt eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen , auf vernünftige und nachvollziehbar Gründe gestützt wird. – so der Bundesgerichtshof
Mit exakt dieser Auslegungsfrage befasste sich der Bundesgerichtshof in einem Fall aus Berlin. Ein Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 1. November 2021 zum 31. Juli 2022. Er bewohnte selbst die Wohnung im vierten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses und wollte das darüberliegende, noch nicht ausgebaute Dachgeschoss – das ebenfalls in seinem Eigentum stand – ausbauen und mit seiner eigenen Wohnung verbinden. Die dafür nötigen Bauarbeiten sollten mehrere Monate dauern und seine eigene Wohnung während dieser Zeit unbenutzbar machen. Deshalb verlangte er die Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss, die eine Mieterin seit 2006 bewohnte, als Ersatzwohnraum….