Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 68/25
Das Wichtigste im Überblick
Auch Zweiergemeinschaften brauchen einen Beschluss für bauliche Änderungen; sonst droht Rückbau.
- Die Eigentümerin baute Fassade, Fenster und Gartenhaus ohne vorherigen Beschluss um.
- Das Gericht sagt: Der Beschlusszwang gilt auch bei nur zwei Eigentümern.
- Ein Gartennutzungsrecht erlaubt kein größeres Gartenhaus ohne Zustimmung der Gemeinschaft.
- Fenster an der Ostfassade bleiben umstritten; dort prüft das Berufungsgericht erneut.
- Die Baugenehmigung half nicht; sie ersetzt keine Zustimmung im Wohnungseigentum.
- Gericht: BGH
- Datum: 12.06.2026
- Aktenzeichen: V ZR 68/25
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Gemeinschaften der Wohnungseigentümer, Hausbesitzer mit Sondernutzungsrecht
Beschlusszwang auch bei Zweier-WEGs?
Nach § 20 Abs. 1 WEG ist für bauliche Veränderungen an einer Immobilie ein legitimierender Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Fehlt eine solche Erlaubnis und ist das strikte Erfordernis nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung – dem Gründungsdokument der Gemeinschaft, in dem die Rechte und Pflichten jedes Eigentümers festgeschrieben sind – abbedungen, also bewusst ausgeschlossen worden, liegt eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung vor. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in diesen Fällen einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 9a Abs. 2 WEG geltend machen und den kompletten Rückbau fordern.
Wie verbindlich dieser Beschlusszwang in der Praxis ist, zeigte sich am 12. Juni 2026 vor dem Bundesgerichtshof (Az. V ZR 68/25), der ein Urteil gegen eine Wohnungseigentümerin auf der Insel Sylt teilweise bestätigte und offene Punkte an das Berufungsgericht zurückverwies. Die Frau, der eine Doppelhaushälfte mit der Hausnummer 12a in einer aus nur zwei Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft gehört, hatte Anfang 2023 weitreichende Arbeiten an der Fassade, den Fenstern und im Garten durchgeführt – ohne dass zuvor ein Beschluss gefasst wurde. Während der Bundesgerichtshof den Rückbau der Eingriffe an der Ostfassade endgültig anordnete, muss das Landgericht Itzehoe über die verbleibenden Baumaßnahmen an den anderen Fassadenseiten neu verhandeln.
Die Eigentümerin hatte sich gegen den geforderten Rückbau gewehrt und argumentiert, dass der Beschlusszwang für eine derart kleine Zweiergemeinschaft oder eine Doppelhaushälfte nicht gelten dürfe. Zudem deute die seit 1979 in Wohnungseigentum aufgeteilte Liegenschaft durch das Fehlen weiterer Regelungen in der Teilungserklärung konkludent – also durch schlüssiges Verhalten, ohne dass es ausdrücklich irgendwo niedergeschrieben wurde – an, dass eine Ausnahme vom Beschlusszwang greifen müsse. Der V….