Ferienwohnung mit Eigennutzungsoption: Steuerpflicht bleibt bestehen

Wann fällt die Zweitwohnungssteuer für Ferienwohnungen an?

Eine Zweitwohnungssteuer wird als sogenannte Aufwandsteuer auf das Innehaben einer weiteren Wohnstätte erhoben, wofür Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes die maßgebliche rechtliche Basis bildet. Das bedeutet konkret: Besteuert wird nicht die Immobilie an sich oder ihr Wert, sondern der finanzielle Spielraum, den jemand dadurch zeigt, dass er sich neben seiner Hauptwohnung eine weitere Wohnstätte leisten kann. Für die rechtsgültige Besteuerung kommt es nach ständiger Verwaltungsrechtsprechung auf die objektive rechtliche Nutzungsmöglichkeit an und nicht darauf, an wie vielen Tagen eine Immobilie im Jahr tatsächlich bewohnt wird. Eine Steuerpflicht löst der Fiskus immer dann aus, wenn die behördlichen Ermittler feststellen, dass Räumlichkeiten nicht ausschließlich als reine Kapitalanlage dienen, sondern zumindest als Option für die persönliche Lebensführung vorgehalten werden.

Die rechtliche und finanzielle Tragweite dieser objektiven Nutzungsmöglichkeit erlebten die Eigentümer einer rund 52 Quadratmeter großen Ferienwohnung vor dem Verwaltungsgericht Greifswald (Az. 3 B 2500/25 HGW). Die zuständige Kommunalbehörde hatte für das anstehende Jahr 2025 zunächst eine Zweitwohnungssteuer von 1.114,46 Euro festgesetzt. Obwohl die Immobilienbesitzer, die ihren Hauptwohnsitz in einer völlig anderen Stadt haben, einen professionellen Vermietungsvertrag abgeschlossen hatten, lehnte das Gericht den Eilantrag ab. Da die Eheleute nach eigenem Vortrag die Räume in der Vergangenheit jährlich für bis zu drei Wochen selbst nutzten, blieb die Verpflichtung zur fortlaufenden Zahlung der Abgabe bestehen.