Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 1/24
Das Wichtigste im Überblick
Wohnungseigentümerin muss Umbauten oft zuerst beschließen lassen; ein späterer Gestattungsanspruch hilft meist nicht.
- Der BGH lässt den Rückbau bei Umbauten ab Juli 2021 meist bestehen.
- Ohne Beschluss sind Bohrungen und Lüftungsanlage rechtswidrig.
- Die Beklagte haftet auch für Umbauten ihrer Pächter, wenn sie sie kennt.
- Für die 2020 entfernte tragende Wand muss das Berufungsgericht neu prüfen.
- Gericht: BGH
- Datum: 21.03.2025
- Aktenzeichen: V ZR 1/24
- Verfahren: Revision in einem Wohnungseigentumsstreit
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Eigentumsschutz, Zivilprozessrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Gemeinschaften, Verwalter, Bauwillige
Wann ist die Beseitigung baulicher Veränderungen Pflicht?
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erfordern nach § 20 Abs. 1 WEG zwingend einen legitimierenden Beschluss der Eigentümer. Fehlt eine solche Erlaubnis, stellt die eigenmächtige Maßnahme eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB dar. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in diesen Fällen berechtigt, Ansprüche auf Beseitigung und Wiederherstellungsmaßnahmen zielgerichtet nach § 9a Abs. 2 WEG geltend zu machen.
In einem Streit aus Frankfurt am Main kam es zu gravierenden Eingriffen in die Bausubstanz, als eine Teileigentümerin ihren Pächtern weitreichende Umbauten ohne jeglichen Gestattungsbeschluss überließ. Teileigentum ist dabei das Gegenstück zum Wohnungseigentum: Es bezeichnet das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen – hier also eine Gewerbeeinheit –, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Frau besitzt eine ehemals als Restaurant genutzte Gewerbeeinheit, aus der die neuen Betreiber eine Shisha-Bar machen wollten. Bereits im Oktober 2020 rissen die Handwerker der Shisha-Bar-Betreiber ohne vorherige statische Berechnung eine tragende Wand der Immobilie ab. Dieser schwere Eingriff verursachte Setz- und Haarrisse in mehreren darüberliegenden Wohnungen sowie im Treppenhaus und provozierte einen temporären Baustopp durch das örtliche Bauaufsichtsamt.
Massenhafte Durchbohrungen
Ab Juli 2021 drängten die Pächter auf die Fertigstellung und ließen handfeste Fakten schaffen: Sie durchbohrten die Deckenplatte, die Gebäudefassade sowie weitere empfindliche Teile des Gemeinschaftseigentums. Die massiven Durchbrüche wiesen teils Dimensionen von 80 bis 100 Zentimetern im Durchmesser auf und dienten der Installation groß angelegter Lüftungsanlagen, Kabelstränge und Abwasserrohre. Obwohl die zuständige Hausverwaltung die Teileigentümerin unmissverständlich aufforderte, die gravierenden Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum sofort zu unterlassen, setzte sich der Ausbau fort und gipfelte im April 2022 in der Eröffnung der Bar. Zuvor hatten die Wohnungseigentümer im Oktober 2021 den rechtlichen Weg beschritten und beschlossen, den Rückbau gerichtlich zu erzwingen….