Zum vorliegenden Urteilstext springen: 33029 C-130/25
Das Wichtigste im Überblick
Frankfurter Vermieter müssen Miete und Kaution teilweise zurückzahlen; die Mietpreisbremse galt nur bis November 2025.
- Das Gericht sprach 5.552,47 Euro und 935,73 Euro zu.
- Es sah einen neuen Mietvertrag und eine zu hohe Miete.
- Es erklärte die Verlängerung der Mieterschutzverordnung für unwirksam.
- Der Feststellungsantrag für Dezember 2025 scheiterte deshalb.
- Gericht: AG Frankfurt
- Datum: 10.06.2026
- Aktenzeichen: 33029 C-130/25
- Verfahren: Zivilverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Mietpreisbremse, Rückzahlung, Kaution
- Streitwert: 21.688,42 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Wohnraummietrecht, Mietpreisprüfung
Warum greift § 814 BGB nicht?
Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete bei Beginn eines Mietverhältnisses in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Wer als Mieter eine zu hohe Summe entrichtet hat, kann die Rückberechnung und Herausgabe der überzahlten Beträge auf § 556g Abs. 1 S. 3 BGB in Verbindung mit den §§ 812 ff. BGB stützen. Ein rechtlicher Ausschluss dieser Rückforderung allein wegen der Kenntnis der Nichtschuld nach § 814 BGB ist gesetzlich nicht möglich, da eine Ausnahmeregelung in § 556g Abs. 1 S. 4 BGB greift.
Haben Sie die überhöhte Miete jeden Monat wissentlich überwiesen? Das schadet Ihrer Rückforderung nicht. Das Gericht stellt klar: Der Einwand des Vermieters, Sie hätten die Überzahlung gekannt und Ihren Anspruch damit verwirkt (§ 814 BGB), greift bei der Mietpreisbremse ausdrücklich nicht. Fordern Sie zu viel gezahlte Beträge deshalb auch dann zurück, wenn Ihnen die Diskrepanz von Anfang an bekannt war.
Diesem Rückzahlungsanspruch steht eine mögliche Kenntnis der Klägerin von ihrer Nichtschuld nicht entgegen; § 814 BGB findet gem. § 556 g Abs. 1 Satz 4 BGB keine Anwendung. – so das Amtsgericht Frankfurt
Das Amtsgericht Frankfurt (Az. 33029 C-130/25) wandte diese rechtlichen Vorgaben am 10. Juni 2026 auf einen handfesten Streit um eine Vierzimmerwohnung an. Eine Mieterin verlangte von ihren Vermietern die Differenz zwischen der monatlich gezahlten Miete von 1.450,00 Euro und dem eigentlichen Grenzwert zurück. Abgeleitet von einer ortsüblichen Vergleichsmiete hielt die Frau im Rahmen der Mietpreisbremse lediglich eine Nettomiete von 1.138,09 Euro für unterschriftsreif. Sie forderte daher eine monatliche Auszahlung von 311,91 Euro für das erste Vertragsjahr ab Juli 2024 sowie 361,91 Euro für die Monate ab Juli 2025.
Das Amtsgericht teilte diese Auffassung weitestgehend und bescheinigte der Klage einen spürbaren Erfolg. Es verurteilte die Eigentümer als Gesamtschuldner rechtskräftig auf 5.552,47 Euro Schadensersatz für überzahlte Mieten bis November 2025, ergänzt um die anteilige Rückerstattung der Kaution….