Zum vorliegenden Urteilstext springen: 56 S 12/25
Das Wichtigste im Überblick
Das Landgericht kippt mehrere Eigentümerbeschlüsse und stärkt die Grenzen des Verwaltungsbeirats.
- Es erklärt TOP 19, 20, 23 und 29 für ungültig.
- Der Beirat darf nur helfen und kontrollieren, nicht selbst entscheiden.
- Der Trockenraum darf nicht für Dritte geöffnet werden.
- TOP 21 bleibt wirksam, weil die Zuständigkeit unklar war.
- Gericht: LG Berlin II
- Datum: 10.03.2026
- Aktenzeichen: 56 S 12/25
- Verfahren: Berufung in Wohnungseigentumssache
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Gemeinschaftsordnung, Beschlussrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Verwalter, Verwaltungsbeiräte
Was umfasst die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft?
Eine Abweichung von der gesetzlichen Aufgaben- und Kompetenzverteilung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft muss stets klar und eindeutig in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Bei der Auslegung dieser Ordnung sind deren reiner Wortlaut und der Sinn aus einer unbefangenen Sicht vollkommen maßgeblich. Besteht bei Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen an einzelnen Gebäudeteilen eine unklare rechtliche Zuordnung, verbleibt die gesetzliche Beschlusskompetenz für derartige Eingriffe zwingend bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer.
Die Gemeinschaftsordnung ist so etwas wie das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft: ein bindender Vertrag, der beim Kauf der Wohnung vereinbart wurde und unter anderem regelt, was Gemeinschaftseigentum ist, wie Beschlüsse gefasst werden und wer für welche Kosten aufkommt.
Was Sie tun sollten: Fordern Sie Ihre aktuelle Gemeinschaftsordnung an und prüfen Sie, ob Reparaturen und Instandhaltungen einzelnen Gebäudeteilen oder der Gesamtgemeinschaft zugeordnet sind. Fehlt eine klare Zuweisung, haben Sie bei Abstimmungen in der Gesamtversammlung ein Mitspracherecht – selbst wenn es nur um Leitungen oder Bauteile Ihres Hauses geht.
Wie stark sich eine solche unklare Beschluss-Zuständigkeit auswirken kann, zeigte ein tiefgehender Streit innerhalb einer aus 492 Einheiten bestehenden Wohnanlage. Die Anlage erstreckt sich über zehn aneinandergrenzende Mehrfamilienhäuser und wurde durch eine Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1997 in zehn eigenständige Wirtschaftseinheiten unterteilt. Einige Wohnungseigentümer zogen vor Gericht, weil sie bei mehreren Sanierungsbeschlüssen die Entscheidungsbefugnis der gesamten Eigentümergemeinschaft grundlegend anzweifelten.
Durch diese Aufteilung entstand eine zweistufige Struktur: Jedes der zehn Häuser bildet eine Art Untergemeinschaft, die eigene Angelegenheiten teilweise selbst regelt. Übergeordnete Entscheidungen bleiben aber Sache der Gesamtgemeinschaft aller 492 Einheiten.
Unklare Zuordnung von Wasserleitungen
Besonders umstritten war eine Instandsetzungsmaßnahme an den Abwasserleitungen und den dazugehörigen Absperrventilen….