Zum vorliegenden Urteilstext springen: 23 C 1087/25
Das Wichtigste im Überblick
Gericht stoppt Klausel-Anwendung: Anwalt durfte hier trotz Vertreterklausel teilnehmen.
- Die Beschlüsse zu TOP 1, TOP 4 und TOP 5 kippten.
- Das Gericht sah den Ausschluss des Anwalts wegen Treu und Glauben als unzumutbar.
- Die Klägerin gewann nur teilweise. Geldkosten und Beschlussersetzung scheiterten.
- Die Frist hielt das Gericht ein. Die Zustellung lief noch rechtzeitig.
- Die Jahresabrechnung musste nicht nachgebessert werden. Zusätzliche Unterlagen schuldete die Gemeinschaft nicht.
- Gericht: AG Passau
- Datum: 22.05.2026
- Aktenzeichen: 23 C 1087/25
- Verfahren: Wohnungseigentumsstreit
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Zivilprozessrecht
- Streitwert: 34.913,33 €
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Verwalter, Anwälte, WEG-Gemeinschaften
Wann ist die Vertretung in der Eigentümerversammlung zulässig?
Eine schwerbehinderte Wohnungseigentümerin wollte sich aufgrund einer Erkrankung auf einer Versammlung anwaltlich vertreten lassen, wurde jedoch abgewiesen. Das Amtsgericht Passau urteilte, dass dieser Rauswurf mehrere Beschlüsse für ungültig erklärte, wies jedoch Schadenersatzforderungen und Abrechnungsklagen der Frau ab.
Nach den Regelungen des § 10 Abs. 1 S. 2 WEG – dem Wohnungseigentumsgesetz, dem Bundesgesetz für alle Eigentümergemeinschaften – ist die rechtsgeschäftliche Vertretung in der Eigentümerversammlung zunächst erlaubt. In der Gemeinschaftsordnung enthaltene Vertreterklauseln, die den Kreis der Bevollmächtigten eng auf Verwalter oder andere Eigentümer begrenzen, werden von der Rechtsprechung zumeist gebilligt. Eine derartige Beschränkung verliert allerdings im absoluten Ausnahmefall ihre Gültigkeit, wenn sie nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) für den Betroffenen unzumutbar ist. Das bedeutet konkret: Formale Regeln der Gemeinschaft dürfen nicht stur durchgesetzt werden, wenn sie im Einzelfall zu unbilliger Härte führen.
Die Gemeinschaftsordnung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft verfügte unbestritten über eine strikte Klausel in § 13 Abs. 3 GO. Danach durften Sondereigentümer, also die Inhaber des ausschließlichen Eigentums an ihrer jeweiligen Wohnung im Gegensatz zum allen gehörenden Gemeinschaftseigentum, bei Abwesenheit ausschließlich durch andere Eigentümer oder die zuständige Hausverwaltung vertreten werden. Das Amtsgericht Passau (Az. 23 C 1087/25) erklärte den erzwungenen Ausschluss des bevollmächtigten Rechtsanwalts dennoch für rechtswidrig, da der kranken Bewohnerin eine Vertretung durch die mit ihr tief zerstrittene Verwaltung oder andere Parteien nicht zuzumuten war. Das Gericht berücksichtigte dabei nach einer persönlichen Anhörung die schweren Vorerkrankungen der Frau, darunter Krebs sowie eine schwere Behinderung….