Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 46/25
Das Wichtigste im Überblick
BGH kippt Urteil: Die Kostenfrage bei zentraler Wärmeversorgung bleibt offen.
- Der BGH hob das Urteil auf und schickte den Fall zurück.
- Er verwarf die direkte oder analoge Anwendung der Wärmevorschrift.
- Die Mieter müssen wohl nicht automatisch alle Contractingkosten tragen.
- Offen bleibt, welche Wärmekosten die Parteien stillschweigend vereinbart hatten.
- Gericht: BGH
- Datum: 20.05.2026
- Aktenzeichen: VIII ZR 46/25
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Betriebskosten, Heizkosten, Verjährung
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Wärmelieferanten
Wann ist die Umlage von Wärmekosten zulässig?
Ein Berliner Mietvertrag aus dem Jahr 1971 enthielt ursprünglich keine Regelung zur Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten — und genau das wurde zum Kern eines jahrelangen Streits. Für die Jahre 2017 bis 2020 forderte die Vermieterin von ihren Mietern insgesamt 1.262,25 Euro an Wärmekostennachzahlungen, nachdem sie das Haus 2015 von Einzelheizungen auf eine zentrale Wärmeversorgung per Contracting umgestellt hatte. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob am 20. Mai 2026 das Urteil des Landgerichts Berlin II auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung zurück — denn die entscheidende Frage, auf welche Kostenhöhe sich eine stillschweigende Einigung zwischen den Parteien erstreckt hatte, war bislang ungeklärt geblieben.
Contracting bedeutet konkret: Ein externer Dienstleister betreibt die Heizungsanlage des Gebäudes und liefert Wärme als fertige Dienstleistung. Der Vermieter kauft also nicht mehr selbst Brennstoff ein, sondern bezahlt einen Wärmepreis an das Contractor-Unternehmen – das seinen Preis aus Brennstoffkosten, Betriebskosten, Kapitalkosten und einer Gewinnmarge zusammensetzt.
Ein Anspruch auf Betriebskostenerstattung kann sich aus dem Mietvertrag gemäß § 556 BGB ergeben, setzt aber stets eine Vereinbarung voraus — ausdrücklich oder nachträglich getroffen. Heizkosten sind grundsätzlich nach der Heizkostenverordnung und der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 4 Buchst. c BetrKV) abrechenbar. Beim Wärmecontracting treten dabei jedoch besondere Fragen auf: Der Wärmelieferant stellt nicht nur Brennstoffkosten in Rechnung, sondern auch kalkulatorische Anteile für Betrieb und Kapital der Anlage — ob und in welchem Umfang diese auf Mieter umgelegt werden dürfen, hängt entscheidend davon ab, was die Parteien vereinbart haben.
Die Vorgeschichte reicht bis in die frühen 1970er-Jahre: Das Mietverhältnis der Beklagten bestand seit einem Vertrag vom 24. Januar 1971. Bis 2015 heizten alle Mieter des Hauses mit eigenen elektrischen Einzelheizungen; die Beklagten betrieben zudem einen eigenen elektrischen Warmwasserboiler. Im August 2013 schloss die Vermieterin mit der V. AG einen Wärmeversorgungsvertrag. 2015 wurde die neue zentrale Anlage errichtet….