Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 247/24
Das Wichtigste im Überblick
BGH weist Räumungsklage ab, weil die Kündigungssperrfrist noch lief.
- Die Klägerin verlor endgültig; der BGH bestätigte die Klageabweisung.
- Eine GmbH-ähnliche Gesellschaft darf nicht früher kündigen als das Sperrfristende.
- Die Frist begann erst mit der Eintragung der Wohnungseigentümer im Grundbuch.
- Familienmitglieder in der Gesellschaft ändern diese Sperrfrist nicht.
- Eigenbedarf half hier nicht; der Beklagte bleibt vorerst in der Wohnung.
- Gericht: BGH
- Datum: 21.01.2026
- Aktenzeichen: VIII ZR 247/24
- Verfahren: Revision in einer Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter, GbR-Gesellschafter
Gilt die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf einer GbR?
Eine nach außen auftretende Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf sich in analoger Anwendung der gesetzlichen Vorschriften auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen. Allerdings schützt das Bürgerliche Gesetzbuch betroffene Mieter durch eine Kündigungssperrfrist, wenn an vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet und dieses anschließend veräußert wird. Innerhalb dieses gesetzlich festgelegten Zeitraums darf sich der neue Eigentümer nicht auf ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung stützen, um die Immobilie für eigene Wohnzwecke zu beanspruchen.
Das bedeutet konkret: Das Gesetz erwähnt die GbR an dieser Stelle nicht ausdrücklich. Die Richter wenden die Schutzvorschrift aber sinngemäß an, weil die Interessenlage vergleichbar ist – der Mieter verdient denselben Schutz, egal ob ein einzelner Vermieter oder eine Vermietergesellschaft kündigt.
Die Vorgaben zu dieser Frist führten in einem Endurteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 247/24) im Januar 2026 unweigerlich dazu, dass die Räumungsklage einer Vermietergruppe endgültig scheiterte und ihre beantragte Revision abgewiesen wurde. Die Revision ist das letzte Rechtsmittel im deutschen Zivilprozess: Nach Amtsgericht und Landgericht prüft der Bundesgerichtshof als dritte und letzte Instanz nur noch, ob die Vorinstanzen das Recht falsch angewandt haben. Die klagende Vermietergesellschaft hatte einem Mieter aus München im Juli 2022 das Vertragsverhältnis gekündigt und Eigenbedarf für ihre Gesellschafterin geltend gemacht. Nach dem Einzug des Mannes in die Wohnung im Jahr 2004 wurde das Mehrparteienhaus nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und an diese Gesellschaft übertragen. Der VIII. Zivilsenat betonte bei der Abweisung, dass nach den Grundsätzen des intertemporalen Rechts stets das zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung geltende Recht ausschlaggebend ist. Das bedeutet: Gerichte müssen immer die Gesetzesfassung anwenden, die zum Zeitpunkt der juristisch relevanten Handlung in Kraft war – spätere Gesetzesänderungen bleiben außer Betracht. Demnach spielte auch die seit dem 1….