Zum vorliegenden Urteilstext springen: 49 C 489/22
Das Wichtigste im Überblick
Gericht weist Mietforderung fast komplett ab; Kautionsguthaben tilgt den Rest.
- Zuschläge für 2018 und 2019 scheitern vollständig.
- Betriebskosten 2018 bleiben nur teilweise, 2019 gar nicht durchsetzbar.
- Winterdienst, Regenrinnenreinigung und Mischposten Strom kürzen die Forderung deutlich.
- Das Kautionsguthaben von 1.260 Euro löscht den Restanspruch.
- Gericht: AG Hamburg
- Datum: 29.09.2023
- Aktenzeichen: 49 C 489/22
- Verfahren: Mietstreit um Zuschläge und Betriebskosten
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Wohnraummietrecht, Betriebskosten
- Streitwert: 1.841,96 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen, Wohnraummietrecht
Wann ist eine Nachforderung bei preisgebundenem Wohnraum zulässig?
Preisgebundener Wohnraum sind Wohnungen, bei denen die Miete gesetzlich gedeckelt ist – typischerweise weil der Eigentümer beim Bau oder bei der Sanierung öffentliche Fördermittel erhalten hat und sich im Gegenzug an Mietobergrenzen halten muss. Das bedeutet konkret: Der Vermieter darf die Miete nicht frei festlegen, sondern nur innerhalb eng definierter Grenzen erhöhen oder Zuschläge erheben.
Für einen Zuschlag wegen laufender Aufwendungen bei Mietverhältnissen bildet § 4 Abs. 8 der Neubaumietenverordnung (NMV) die maßgebliche Rechtsgrundlage. Eine Nachforderung für einen zurückliegenden Zeitraum ist nach dieser Regelung nur seit dem Beginn des Kalenderjahres zulässig, das der auslösenden Erklärung vorangeht. Zugleich ist ein einseitiges Mieterhöhungsrecht gemäß § 10 Abs. 4 des Wohnungsbindungsgesetzes ausgeschlossen, sobald die Kostenerhöhung durch die getroffene Vereinbarung oder aufgrund der besonderen Umstände ausscheidet. Das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) ist das zentrale Gesetz für geförderten Wohnraum und regelt, unter welchen Voraussetzungen Mieterhöhungen bei preisgebundenen Wohnungen überhaupt zulässig sind.
Wie massiv sich derartige Fristen auf die Abrechnung auswirken, verdeutlicht eine Entscheidung aus dem Jahr 2023 vor dem Amtsgericht Hamburg (Az. 49 C 489/22). Eine Vermieterin verklagte ihre Mieterin auf Zahlung verschiedener Nachforderungen, scheiterte am Ende jedoch mit der Klage vollständig. Die Eigentümerin des Hauses forderte im Mai 2019 rückwirkend finanzielle Zuschläge für das gesamte Jahr 2018 in Höhe von 599,39 Euro sowie für das Jahr 2019 über 249,75 Euro ein. Das Gericht entschied daraufhin, dass für das abgelaufene Jahr 2018 überhaupt kein rechtlicher Anspruch besteht, da die formelle Erklärung erst im Jahr 2019 geschrieben wurde und somit nur rückwirkend zum Jahresbeginn 2019 greifen konnte. Zusätzlich lehnte das Gericht den anteiligen Zuschlag für 2019 ab, da die betreffende Räumlichkeit ursprünglich als preisfreier Wohnraum an die Bewohnerin vermietet worden war und jene Umstände des Vertragsabschlusses eine derartige nachträgliche Belastung ausschlossen….