Zum vorliegenden Urteilstext springen: 9 S 32/25
Das Wichtigste im Überblick
LG Wuppertal: Nur 75,89 Euro bleiben nach der Nebenkostenabrechnung übrig.
- Die Klägerin bekommt nur einen kleinen Restbetrag aus der Abrechnung 2021.
- Heizthermenwartung und Abgasmessung durfte die Klägerin umlegen.
- Wasserentsorgung und Entwässerung musste sie nach Personen statt Fläche abrechnen.
- Rauchwarnmelder in Gemeinschaftsflächen zählen hier nicht als umlagefähige Kosten.
- Gericht: LG Wuppertal
- Datum: 19.03.2025
- Aktenzeichen: 9 S 32/25
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Betriebskosten, Zivilprozessrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Ist die Umlagefähigkeit von Betriebskosten vertraglich regelbar?
Eine Vermieterin forderte von ihrer Mieterin eine höhere Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung vom 31. August 2022 für das Betriebsjahr 2021 ein. Das Landgericht Wuppertal entschied auf die Berufung der betroffenen Mieterin hin endgültig, dass diese lediglich 75,89 Euro nachzahlen muss zuzüglich der gesetzlichen Zinsen ab dem 24. November 2023. Die Kammer wies die weit höheren restlichen Geldforderungen ab und verurteilte die Vermieterin zur Übernahme von 90 Prozent der Prozesskosten.
Die generelle Umlagefähigkeit von Nebenkosten richtet sich nach den mietvertraglichen Vereinbarungen in Verbindung mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch, speziell nach den Paragrafen 535 Absatz 2 und 556 BGB. Bestimmte Kostenpositionen wie die Heizthermenwartung können durch formularmäßige Klauseln – also vorformulierteStandardbedingungen, die der Vermieter für eine Vielzahl von Mietverträgen verwendet und die nicht individuell ausgehandelt wurden – im Vorfeld wirksam auf die mietende Partei übertragen werden. Ebenso reicht eine klare Öffnungsklausel in einem Formularmietvertrag, die pauschal auf die Betriebskostenverordnung verweist, für eine rechtlich bindende Umlagevereinbarung aus. Das bedeutet konkret: Statt jede einzelne Kostenart im Mietvertrag aufzulisten, genügt der Verweis auf die gesamte Verordnung, wodurch alle dort genannten Positionen automatisch Bestandteil des Vertrags werden.
Bestätigung der Thermenwartung und Abgasmessung
Bei der detaillierten Überprüfung der Abrechnung vor dem Landgericht Wuppertal (Az. 9 S 32/25) ging es unter anderem um genau solche vertraglichen Feinheiten. Das Gericht bestätigte die Umlage der Heizthermenwartung zulasten der Mieterin, da die Regelungen in Paragraf 3 Ziffer 2 a in direkter Verbindung mit Paragraf 7 A b Ziffer 1 des Mietvertrags dies ausdrücklich vorsahen. Diese formularmäßige Klausel ist laut Auffassung der Kammer auch ohne die Nennung einer betraglichen Obergrenze vollumfänglich wirksam. Das Gericht stützte sich bei dieser Auslegung auf frühere Urteile des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 07.11.2012, Az. VIII ZR 119/12) sowie des Amtsgerichts Karlsruhe (Urteil vom 28.01.2014, Az. 5 C 452/13)….