Zum vorliegenden Urteilstext springen: 64 S 21/23
Das Wichtigste im Überblick
LG Berlin II verurteilt Mieter zur Zahlung voller Wärmekosten nach Heizungsumbau.
- Das Gericht gibt der Vermieterin recht und spricht 2.548,43 Euro plus Zinsen zu.
- Es sieht den Mietvertrag nach dem Umbau als lückenhaft und ergänzt ihn.
- Der neue Heizbetrieb darf voll umgelegt werden, weil er billiger war als früher.
- Die Kürzung nach der anderen Vorschrift lehnt das Gericht hier ab.
- Die frühere Stromheizung war teurer; der Mieter widersprach den Zahlen nicht.
- Gericht: LG Berlin II
- Datum: 22.01.2025
- Aktenzeichen: 64 S 21/23
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Betriebskosten, Vertragsauslegung
- Streitwert: bis zu 3.000,00 €
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Wohnungsunternehmen bei Heizkosten und Contracting
Darf Contracting voll umgelegt werden?
Als Anspruchsgrundlage für den Ausgleich von abgerechneten Betriebskosten dient im Zivilrecht üblicherweise der § 556 BGB. Fehlen ausdrückliche Regelungen zu speziellen Abrechnungsfragen in einem Mietvertrag, findet eine ergänzende Vertragsauslegung nach den §§ 133, 157 BGB unter der zwingenden Beachtung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB statt. Die eigentlich schützende Vorschrift des § 556c BGB zur gesetzlichen Kostenbegrenzung bei einer Wärmelieferung greift bei einer erstmaligen Umstellung von Heizöfen auf eine Zentralheizung jedoch nicht unmittelbar.
Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Mietvertrag eine konkrete Frage nicht regelt. Das Gericht überlegt dann, was beide Parteien vernünftigerweise vereinbart hätten, wenn sie diesen Fall bei Vertragsschluss bedacht hätten – stets unter dem Grundsatz von Treu und Glauben, also fair und redlich.
Contracting bedeutet: Ein externer Dienstleister – der sogenannte Contractor – baut die Heizungsanlage im Gebäude ein, betreibt sie auf eigene Rechnung und liefert die Wärme direkt an die住户. Der Vermieter kauft die Wärme also ein und gibt die Kosten an die Mieter weiter, anstatt die Heizung selbst zu besitzen und zu betreiben.
Ob eine solche rechtliche Regelungslücke bei der Umrüstung eines ganzen Heizsystems voll zu Lasten eines einziehenden oder verbleibenden Bewohners gehen darf, musste das Landgericht Berlin II in einem Streit um eine Nebenkostennachzahlung entscheiden. Ein Mieter zweier verbundener Wohnungen in Berlin-Charlottenburg wehrte sich strikt gegen die volle Übernahme der veranschlagten Contracting-Wärmekosten für die Jahre 2017 bis 2020. Die Vermieterin verlangte Nachforderungen in einer Höhe von insgesamt 2.548,43 Euro nebst Zinsen, da sie die Wohnungen im Vorfeld modernisiert hatte….