Zum vorliegenden Urteilstext springen: 6 L 529/25
Das Wichtigste im Überblick
Das Gericht stoppt den Eilantrag: Die Wohnung gilt als zweckentfremdet, nicht als normaler Wohnraum.
- Die Behörde darf die Wohnung wieder Wohnzwecken zuführen lassen.
- Möblierung, Pauschalmiete und kurze Laufzeiten sprechen gegen echtes Wohnen.
- Die hohe Miete zählt nur als ein Indiz, nicht allein.
- Zwangsgeld und neue Androhung bleiben wirksam, weil der Bescheid gilt.
- Gericht: VG Berlin
- Datum: 05.02.2026
- Aktenzeichen: 6 L 529/25
- Verfahren: Eilverfahren
- Rechtsbereiche: Zweckentfremdungsrecht, Verwaltungsrecht, Vollstreckungsrecht
- Streitwert: 7.500,00 Euro
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Bezirksämter bei möblierten Kurzzeitvermietungen
Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?
Ein Eigentümer einer 57 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin vermietete diese voll möbliert für Zeiträume von wenigen Monaten bis zu neun Monaten. Als er vor Gericht gegen behördliche Untersagungen vorging, verlor er den Prozess, und sein Eilantrag auf einen vorläufigen Rechtsschutz wurde im Februar 2026 vollumfänglich abgelehnt (VG Berlin, Az. 6 L 529/25). Das bedeutet konkret: Mit dem Eilantrag wollte der Vermieter erreichen, dass die behördliche Untersagung bis zur endgültigen Gerichtsentscheidung vorerst ausgesetzt wird. Dass auch dieser abgelehnt wurde, heißt: Die Behörden durften ihre Maßnahmen sofort durchsetzen, ohne das Hauptverfahren abzuwarten.
Die rechtliche Basis für diese harte Entscheidung bildet § 2 Abs. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG). Eine rechtliche Zweckentfremdung liegt demnach immer vor, wenn Wohnraum zu anderen als tatsächlichen Wohnzwecken genutzt wird. Maßgeblich für den juristischen Wohnbegriff sind dabei die baurechtlichen Grundsätze: die auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Gemäß der gefestigten Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg – des Oberverwaltungsgerichts, das als höhere Instanz die verbindliche Richtung für die Berliner Verwaltungsgerichte vorgibt – geht man bei einer tatsächlichen Nutzdauer von über sechs Monaten regelmäßig von einer Wohnnutzung aus, bei unter drei Monaten meist nicht. Liegt die Dauer zwischen drei und sechs Monaten, ist stets eine Gesamtwürdigung aller Indizien erforderlich.
Für Vermieter bedeutet das: Wer seine möblierte Wohnung regelmäßig für unter drei Monate vermietet, bewegt sich eindeutig im zweckentfremdungsrechtlichen Risiko. Bei Zeiträumen zwischen drei und sechs Monaten sollten Sie nachweisbare Indizien für dauerhaftes Wohnen sammeln – etwa die melderechtliche Anmeldung des Mieters, ein klassischer Mietvertrag ohne Endreinigungspauschale oder eine individuelle Nebenkostenabrechnung statt Pauschale.
In dem entschiedenen Verfahren war die Ausgangslage für die Behörden eindeutig auf einen kurzfristigen Aufenthalt zugeschnitten….