Vermietet über Airbnb, voll möbliert, unbefristeter Vertrag – und trotzdem eine illegale Zweckentfremdung? In Nordrhein-Westfalen reicht schon eine Vertragslaufzeit von wenigen Wochen, um den Tatbestand zu erfüllen. Die entscheidende Frage ist nicht der Vertrag, sondern der tatsächliche Service.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 14 B 856/22
Das Wichtigste im Überblick
Gericht bestätigt Zweckentfremdung: Die Stadt darf fünf Wohnungen sofort wieder Wohnzwecken zuführen.
- Die Beschwerde scheiterte. Die Antragstellerin verlor auch im Eilverfahren.
- Das Gericht sah Kurzzeitvermietung. Die Verträge zielten auf vorübergehendes Unterkommen.
- Pauschalmiete und Vollmöblierung sprachen klar gegen normale Dauerwohnungen.
- Die Sofortvollziehung blieb erlaubt. Öffentliche Wohnungsinteressen wogen schwerer.
- Gericht: Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen
- Datum: 24.10.2022
- Aktenzeichen: 14 B 856/22
- Verfahren: Beschwerde gegen Eilbeschluss
- Rechtsbereiche: Wohnraumschutz, Verwaltungsrecht, Eigentumsschutz
- Streitwert: 14.000 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Städte mit Wohnraumschutz
Was ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem WohnStG?
Eine Zweckentfremdung liegt gemäß § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG vor, wenn Wohnraum für Zwecke der Kurzzeitvermietung genutzt wird. Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 WohnStG in Verbindung mit der kommunalen Wohnraumschutzsatzung bedarf eine solche Nutzung einer behördlichen Genehmigung. Entscheidend für die Einordnung ist das konkrete Nutzungskonzept einer Vermietung und ob eine Wohnung den Mietern tatsächlich als Heimstätte im Alltag dient.
Das WohnStG (Wohnraumschutzgesetz) ist das Landesgesetz von Nordrhein-Westfalen, das Wohnraum vor Umnutzung schützt. Es soll verhindern, dass Wohnungen in Gebieten mit Wohnungsknappheit als Ferienwohnungen oder Büros zweckentfremdet werden, statt normalen Mietern zur Verfügung zu stehen.
Handlungskonsequenz: Vermieten Sie eine Wohnung kurzzeitig – etwa über Airbnb, Booking.com oder ähnlich – ohne behördliche Genehmigung, handeln Sie rechtswidrig. Die Genehmigung müssen Sie bei Ihrer Gemeinde beantragen, bevor Sie die Vermietung aufnehmen. Wer ohne Genehmigung startet, riskiert eine Ordnungsverfügung mit sofortigem Nutzungsverbot und Bußgelder.
In einem Streitfall aus Nordrhein-Westfalen verlor eine Vermieterin abschließend den Instanzenzug vor dem Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Az. 14 B 856/22). Die zuständige Stadtverwaltung hatte im Januar 2022 eine Ordnungsverfügung gegen die Frau erlassen und sich dabei auf § 13 Abs. 1 WoSchS sowie § 15 Abs. 1 WohnStG gestützt. Der Grund für das behördliche Einschreiten waren fünf Wohnungen in der C.——-straße 18 in L., die nach Ansicht der Stadt rechtswidrig für lukrative Kurzzeitvermietungen genutzt wurden. Die Verfügung verlangte hartes Durchgreifen: Die Praxis müsse bis zum 31. März 2022 eingestellt und die Einheiten wieder regulären Wohnzwecken zugeführt werden.
Den Instanzenzug abschließend zu verlieren bedeutet: Die Vermieterin hat alle gerichtlichen Instanzen durchlaufen und eine endgültige Niederlage erlitten – eine weitere Berufung gegen die Entscheidung ist nicht mehr möglich….