Neubauwohnung in Berlin, drei Monate Leerstand, eine lukrative Verkaufschance. Die Stadt stellt sich quer und droht der Eigentümerin mit Zwang.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 6 L 146/24
Das Wichtigste im Überblick
VG Berlin lehnt Eilrechtsschutz ab: Leerstand trotz Verkaufs- und Vermietungsversuchen bleibt rechtswidrig.
- Die Wohnzuführungsaufforderung und das Zwangsgeld gegen die Projektentwicklerin bleiben bestehen.
- Das Gericht sah keine ernsthaften Vermietungsbemühungen. Eine Inserierung allein reicht nicht.
- Verkaufsabsichten schützen Leerstand nicht. Die Wohnung hätte zumutbar günstiger vermietet werden können.
- Das Zwangsgeld war bestimmt genug. Frist, Pflicht und Betrag standen klar fest.
- Gericht: VG Berlin
- Datum: 02.08.2024
- Aktenzeichen: 6 L 146/24
- Verfahren: Vorläufiger Rechtsschutz
- Rechtsbereiche: Zweckentfremdungsrecht, Verwaltungsrecht, Vollstreckungsrecht
- Streitwert: 5.000,00 Euro
- Relevant für: Vermieter, Projektentwickler, Bezirksämter
Wann ist eine Wohnzuführungsaufforderung bei Leerstand rechtmäßig?
Gemäß dem Zweckentfremdungsrecht kann eine Behörde anordnen, dass Wohnraum wieder zu Wohnzwecken genutzt werden muss. Nach dem Gesetz tritt eine formelle Zweckentfremdung ein, sobald eine Immobilie länger als drei Monate ununterbrochen leer steht. Geschützter Wohnraum umfasst dabei alle Räumlichkeiten, die von ihrer Bauart und rechtlichen Einordnung her für eine dauerhafte Wohnnutzung geeignet sind. Dies gilt unabhängig vom Baujahr der Immobilie.
Das Verwaltungsgericht Berlin bewertete diese Kriterien am Beispiel einer Projektentwicklerin, die eine knapp 79 Quadratmeter große Neubauwohnung im fünften Obergeschoss nach deren Nutzungsaufnahme im Oktober 2021 durchgehend leer stehen ließ. Das zuständige Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf reagierte im August 2023 mit einer behördlichen Aufforderung, die Einheit innerhalb einer bestimmten Frist wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Die Immobilienentwicklerin wehrte sich dagegen im Eilverfahren – einem beschleunigten gerichtlichen Verfahren, bei dem das Gericht innerhalb von Tagen oder Wochen statt erst nach Monaten vorläufig entscheidet, ob die behördliche Anordnung offenbar rechtmäßig ist. Die Eigentümerin scheiterte jedoch vor Gericht (Az. 6 L 146/24). Das Gericht stellte klar, dass der Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz abgelehnt wird, da auch fertiggestellte Neubauten keineswegs generell vom Zweckentfremdungsverbot ausgenommen sind.
Insbesondere sind Neubauten nicht generell dem Anwendungsbereich des Gesetzes entzogen. Für die Einordnung als geschützter Wohnraum kommt es nicht darauf an, ob Wohnraum im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bereits bewohnt bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Entscheidend ist allein die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung. – so das Verwaltungsgericht Berlin