Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 307/16
Das Wichtigste im Überblick
BGH: Wohnnutzung in Gewerbeeinheit verstößt gegen Teilungserklärung.
- Der Beklagte verlor; das Gericht verbot die Wohnnutzung seiner Teileinheit.
- Die Teilungserklärung erlaubt nur berufliche oder gewerbliche Nutzung, nicht Wohnen.
- Eine Anpassung der Gemeinschaftsordnung kann er nicht einfach als Einrede nutzen.
- Wer die Regel ändern will, muss dafür grundsätzlich selbst klagen.
- Gericht: BGH
- Datum: 23.03.2018
- Aktenzeichen: V ZR 307/16
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Teileigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften
Ist die Wohnnutzung in Teileigentumseinheiten zulässig?
Gemäß § 15 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann jeder Eigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Gebäude genau so genutzt wird, wie es die getroffenen Vereinbarungen vorsehen. Solche Nutzungsregelungen werden in der Teilungserklärung festgehalten — der notariellen Urkunde, die ein Gebäude in einzelne Einheiten aufteilt und für jede Einheit den erlaubten Nutzungszweck (z.B. Wohnen oder Gewerbe) verbindlich festschreibt. Diese Regelungen haben einen bindenden Vereinbarungscharakter nach § 15 Abs. 1 WEG. Eine zweckwidrige Nutzung ist juristisch nur ausnahmsweise gestattet, wenn sie bei typisierender Betrachtung für die restliche Gemeinschaft nicht störender ausfällt als die eigentlich vereinbarte Nutzung des Objekts. Typisierende Betrachtung bedeutet: Das Gericht prüft nicht, ob gerade dieser eine Bewohner besonders leise ist, sondern ob Wohnen als Nutzungsart im Allgemeinen mehr Störungen verursacht als die vorgesehene gewerbliche Nutzung.
Welche weitreichenden Folgen diese Vorgaben haben, erfuhr der Eigentümer einer ehemaligen Arztpraxis im Erdgeschoss, der den Rechtsstreit endgültig verlor und seine Umbauten zu Wohnzwecken rückgängig machen muss. In der betroffenen Anlage mit sieben Einheiten sah die Teilungserklärung aus den Jahren 1989 und 1990 zwingend vor, dass das Gebäude zur beruflichen und gewerblichen Nutzung dienen wird; die Räume durften ausdrücklich als Apotheke oder Arztpraxis betrieben werden. Nach dem Auszug seiner Mieter teilte der Eigentümer der Einheit Nummer 49a seine Flächen auf, baute sie um und vermietete sie als privaten Wohnraum, wogegen die anderen Miteigentümer vor Gericht zogen. Während das Amtsgericht München die Forderung auf Unterlassung nach einer Beweisaufnahme in erster Instanz noch abwies, untersagte das Landgericht München I (1. Zivilkammer) am 14. Dezember 2016 die private Wohnnutzung. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 307/16) bestätigte dieses Urteil am 23….