Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 282/19
Das Wichtigste im Überblick
BGH erlaubt Wohnungseigentümern, Warmwasserkosten nach Wohnfläche neu zu verteilen.
- Der BGH weist die Revision der Kläger zu 3 und 4 zurück.
- Eigentümer dürfen den Flächenmaßstab ändern und Wohnflächenverordnung nutzen.
- Auch Balkone, Dachterrassen und Loggien dürfen mit 25 Prozent zählen.
- Der Beschluss verstößt nicht gegen das Willkürverbot.
- Gericht: BGH
- Datum: 02.10.2020
- Aktenzeichen: V ZR 282/19
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Kostenverteilung, Heizkostenrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Verwalter, Vermieter, Mieter
Darf die Eigentümerversammlung die Verteilung der Heizkosten ändern?
Nach § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) steht es Eigentümergemeinschaften frei, den Verteilungsmaßstab für Betriebskosten durch Stimmenmehrheit abweichend von früheren Vereinbarungen oder dem Gesetz zu regeln. Diese weitreichende Beschlusskompetenz greift regelmäßig dann, wenn Kosten nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, wie es bei der zentralen Warmwasserversorgung der Fall ist. Der rechtliche Spielraum für einen neuen Umlageschlüssel findet seine Schranke im Willkürverbot. Ein sachlicher Grund für die Anpassung der Berechnung stellt im juristischen Sinne lediglich den zwingenden Ausdruck dieses Verbots dar, um ungerechtfertigte Willkür auszuschließen.
Das Willkürverbot bedeutet konkret: Die Mehrheit darf den Verteilungsschlüssel nicht ohne nachvollziehbaren Grund ändern, nur um einzelne Eigentümer zu benachteiligen. Es muss immer ein sachlicher Grund vorliegen, der die Änderung rechtfertigt – etwa der Wechsel zu einer faireren oder genaueren Berechnungsmethode.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 02.10.2020, Az. V ZR 282/19) bestätigte diese Kompetenz der Wohnungseigentümer in einem Rechtsstreit, der den Weg durch mehrere Instanzen nahm. In der betroffenen Anlage galt laut Gemeinschaftsordnung ein Verteilungsschlüssel von 30 Prozent Grundkostenanteil nach Wohnfläche sowie 70 Prozent Verbrauchskostenanteil nach Messgeräten. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschloss am 12.07.2017 für die Zukunft, den 30-prozentigen Festkostenanteil ab dem Wirtschaftsjahr 2018 auf die Berechnungsmethode der Wohnflächenverordnung umzustellen und neu zu ordnen. Zwei überstimmte Mitglieder der Gemeinschaft hielten diesen Eingriff für unwirksam und griffen den Beschluss vor Gericht an. Bereits das Amtsgericht München wies die Forderung auf Nichtigkeit ab. Das Landgericht München I schloss sich dem in der Berufung (Urteil vom 23.10.2019) an. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat abschließend die klageabweisenden Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt und die Revision endgültig zurückgewiesen – der angegriffene Mehrheitsbeschluss ist rechtmäßig und rechtskräftig.
Die Revision ist die letzte Instanz vor dem Bundesgerichtshof….