Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 331/21
Das Wichtigste im Überblick
BGH lockert Formanforderungen bei Mieterhöhung nach Modernisierung.
- Die Mieterhöhungserklärung war formell wirksam.
- Die Vermieterin nannte Maßnahmen, Kosten, Instandhaltung und Umlage nachvollziehbar.
- Eine Aufschlüsselung nach Gewerken verlangte der BGH nicht.
- Überzahlungen kann der Mieter zurückfordern, wenn keine wirksame Vereinbarung vorliegt.
- Vorbehaltlose Zahlung und langes Dulden reichen für Verwirkung meist nicht.
- Gericht: BGH
- Datum: 09.11.2022
- Aktenzeichen: VIII ZR 331/21
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Modernisierung, Rückforderung
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Wohnungsverwaltungen
Was ist eine wirksame Mieterhöhung nach Modernisierung?
Gemäß § 559b Abs. 1 BGB muss der Vermieter eine Mieterhöhung in Textform erklären, diese anhand der entstandenen Kosten berechnen und verständlich erläutern. Nach dem bis Ende 2018 geltenden Recht durften Eigentümer die Jahresmiete um elf Prozent der aufgewendeten Kosten anheben. Ausgaben für notwendige Erhaltungsmaßnahmen sind gemäß § 559 Abs. 2 BGB nicht umlagefähig und zwingend von den Modernisierungskosten abzuziehen. Entscheidend für die formelle Wirksamkeit ist letztlich, dass die Erklärung dem Mieter eine plausible Nachvollziehbarkeit des Grundes und des Umfangs der Erhöhung ermöglicht. Das bedeutet konkret: Formell korrekt heißt nur, dass das Schreiben alle gesetzlichen Formalien erfüllt – ob die angesetzten Kosten auch der Höhe nach tatsächlich stimmen (materielle Wirksamkeit), ist eine davon völlig unabhängige Frage, die gesondert geprüft wird.
Wie streng diese formellen Anforderungen angewendet werden, offenbarte ein jahrelanger Rechtsstreit um eine preisfreie Wohnung in Bremen – also eine Wohnung ohne Mietpreisbindung, was der Normalfall bei den meisten freifinanzierten Mietverhältnissen ist. Eine Vermieterin kündigte Modernisierungsmaßnahmen an und informierte die dortige Mieterin Ende Februar 2016 per Brief darüber, dass die monatliche Grundmiete ab Mai von 266 Euro um 111,69 Euro steigen werde. Dem Erhöhungsschreiben lag eine Kostenzusammenstellung bei, welche die Modernisierungskosten, Baunebenkosten sowie die abgezogenen Instandhaltungsanteile gliederte. Die Mieterin hielt dieses Dokument aus formellen Gründen für unwirksam und zog vor Gericht. Nachdem das Amtsgericht sowie das Landgericht Bremen der Mieterin zunächst recht gaben, hob der Bundesgerichtshof das Urteil auf (Az. VIII ZR 331/21) und verwies die Sache zurück, da sämtliche formellen Vorgaben zur Berechnung erfüllt waren.
Redaktionelle Leitsätze