550 Euro statt 850 Euro Miete: Die vierfache Mutter hat Schimmel und kaputte Fenster – und kürzt die Zahlung. Jetzt will der Vermieter sie auf die Straße setzen, weil der Rückstand knapp unter der Kündigungsschwelle liegt. Zählen Mängel mehr als Zahlen?
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 64 S 101/24
Das Wichtigste im Überblick
Berliner Gericht hält die Kündigung für unwirksam und bestätigt fast alle Mängelrechte der Mieterin.
- Die Vermieterin verliert die Räumungsklage und muss fast alle Mängel beseitigen.
- Das Gericht zählt Schimmel, Feuchte und Badmängel als klare Mietmängel.
- Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht stoppten die Kündigung wegen Mietrückständen.
- Nur die Badpflicht wird enger: keine komplette Neuverfliesung, nur Wiederherstellung.
- Gericht: Landgericht Berlin II, 64. Zivilkammer
- Datum: 09.04.2025
- Aktenzeichen: 64 S 101/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Kündigung, Mängelrechte, Räumung, Aufrechnung
- Streitwert: bis zu 19.000,00 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Wohnungsstreitigkeiten, Sanierung und Mietrückstände
Kündigung trotz Mietmängeln?
Ein Anspruch auf die Räumung und die Herausgabe der Wohnung nach § 985 sowie § 546 Abs. 1 BGB setzt zwingend eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Werden Kündigungen wegen eines Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 3, § 569 BGB oder wegen einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen, sind diese unwirksam, wenn zu diesem Zeitpunkt keine durchsetzbaren Mietrückstände bestehen. Das gesetzliche Bestehen von Minderungsrechten nach § 536 BGB, von Zurückbehaltungsrechten gemäß § 273 BGB oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB können die Kündigungsrelevanz von aufgelaufenen Rückständen von vornherein ausschließen.
Das bedeutet konkret: Die Mietminderung (§ 536) senkt die Miete automatisch, weil die Wohnung mangelhaft ist. Das Zurückbehaltungsrecht (§ 273) und die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§ 320) erlauben es dem Mieter zusätzlich, einen Teil der Miete als Druckmittel zurückzuhalten, bis der Vermieter repariert. Greift eines dieser Rechte, gilt die Miete als rechtmäßig gekürzt oder einbehalten – es entstehen rechtlich gar keine durchsetzbaren Rückstände, auf die der Vermieter eine Kündigung stützen könnte.
Wer wegen Mängeln weniger oder gar keine Miete zahlt und deshalb eine Kündigung erhält, muss diese Rechte nachweisbar geltend gemacht haben. Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte entstehen zwar automatisch, schützen aber nur dann vor einer Räumungsklage, wenn Sie dem Vermieter gegenüber klar dokumentiert haben, warum Sie Zahlungen kürzen oder einbehalten. Sammeln Sie Mängelanzeigen, Fotos und schriftliche Kommunikation – ohne diese Dokumentation riskieren Sie, dass ein Gericht Ihre Kürzungen nicht anerkennt und die Kündigung wirksam wird.
Gescheiterter Rauswurf durch die Eigentümerin
Dass fehlende Mietzahlungen nicht automatisch zu einem Rauswurf führen, wenn eine Wohnung stark reparaturbedürftig ist, erlebte eine Mutter mit ihren vier Kindern in einer möblierten Dreizimmerwohnung in Berlin….