Zum vorliegenden Urteilstext springen: 5 N 22.2094
Das Wichtigste im Überblick
Der Verwaltungsgerichtshof kippt zwei Nürnberger Regeln, sonst bleibt die Zweckentfremdungssatzung gültig.
- Er erklärt die Mieterschutzregel und die Zwölfmonatsfrist für unwirksam.
- Die Stadt durfte Wohnraum weit schützen, weil der Markt angespannt war.
- Eigentümer müssen künftige Nutzungsänderungen und Auskünfte weiter hinnehmen.
- Formelle Begründung, Übergangsfrist und Altstadt-Ausnahme verlangte das Gericht nicht.
- Gericht: Bayerischer Verwaltungsgerichtshof
- Datum: 31.10.2023
- Aktenzeichen: 5 N 22.2094
- Verfahren: Normenkontrollverfahren
- Rechtsbereiche: Verwaltungsrecht, Wohnraumschutz, Kommunalrecht
- Streitwert: 20.000 Euro
- Revision zugelassen: Nein
- Relevant für: Vermieter, Eigentümer, Städte mit Zweckentfremdungsverbot
Ist die Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Nürnberg rechtmäßig?
Nach Artikel 1 Absatz 1 Satz 1 ZwEWG sind Zweckentfremdungsverbotssatzungen zulässig, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Solche kommunalen Satzungen greifen regulierend ein und stellen Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums gemäß Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 des Grundgesetzes dar. Die Länder besitzen seit einer Grundgesetzänderung im Jahr 2006 die formelle Gesetzgebungskompetenz für das gesamte Zweckentfremdungsrecht.
Das bedeutet konkret: Inhalts- und Schrankenbestimmungen sind staatliche Regeln, die festlegen, wie Eigentum genutzt werden darf und wo die Grenzen der Nutzung liegen – der Staat darf also per Gesetz bestimmen, was Eigentümer mit ihren Wohnungen tun dürfen und was nicht, solange die Regelung verhältnismäßig bleibt.
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof wandte diese Maßstäbe auf eine weitreichende Klage gegen die Stadt Nürnberg an. Ein Eigentümer mehrerer Wohnungen in der Nürnberger Altstadt griff die entsprechende Satzung vom 27. Mai 2019 mit einem umfassenden Normenkontrollantrag an. Der juristische Vorstoß hatte nur teilweise Erfolg: Die Richter erklärten eine mieterschützende Klausel sowie eine Genehmigungsfrist für unwirksam, wiesen die Klage im Übrigen jedoch ab. Zuvor war der Streit um die Immobiliennutzung bereits intensiv durch mehrere Instanzen bis zum Bundesverwaltungsgericht gegangen, was Beschlüsse unter den Aktenzeichen 5 BN 1.21 und 5 CN 2.21 aus den Jahren 2021 und 2022 belegen. Auch der Verwaltungsgerichtshof in München war bereits frühzeitig mit den Aktenzeichen 12 N 19.1179 und 12 N 21.1996 involviert, bevor er am 31. Oktober 2023 endgültig in der Hauptsache entschied (Az. 5 N 22.2094). Die Stadt Nürnberg hatte die dringende Notwendigkeit ihres Verbots mit stetig steigenden Einwohnerzahlen, zunehmendem Flächenbedarf, signifikant steigenden Mieten und massiv rückläufigen Sozialwohnungsbeständen begründet….