Zum vorliegenden Urteilstext springen: 12 B 21.913
Das Wichtigste im Überblick
Münchner VGH kippt Nutzungsverbot: Eigengenutzte Wohnung darf zeitweise über AirBnB vermietet werden.
- Das Gericht hob Bescheid und erstinstanzliches Urteil vollständig auf.
- Die Klägerin nutzte die Wohnung weiter selbst; kein dauerhafter Entzug.
- Die Acht-Wochen-Grenze verbietet nicht jede zeitweise Vermietung an Touristen.
- Privates Interesse und Existenzgefährdung überwogen; eine Genehmigung kam in Betracht.
- Generalprävention reicht nicht: Abschreckung anderer rechtfertigt das Verbot nicht.
- Gericht: Bayerischer Verwaltungsgerichtshof
- Datum: 26.07.2021
- Aktenzeichen: 12 B 21.913
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Zweckentfremdungsrecht, Verwaltungsrecht, Eigentumsrecht
- Streitwert: 7.600 €
- Revision zugelassen: Nein
- Relevant für: Vermieter, Wohnungseigentümer, Kommunen bei Zweckentfremdung
Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?
Eine illegale Zweckentfremdung liegt nach Art. 1 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 des Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEWG) vor, wenn eine Wohnung mehr als acht Wochen innerhalb eines Kalenderjahres für die Beherbergung von Fremden genutzt wird. Die obersten Gerichte prüfen in solchen Fällen maßgeblich, ob die Räumlichkeiten überwiegend zu anderen als Wohnzwecken dienen und dadurch dem allgemeinen Wohnungsmarkt dauerhaft entzogen sind. Die konkrete rechtliche Grundlage für eine Bewertung durch die Behörden vor Ort bildet dabei die jeweilige Satzung der Kommune, wie es in § 13 Abs. 2 des Zweckentfremdungsgesetzes (ZeS) in Verbindung mit Art. 3 Abs. 2 ZwEWG geregelt ist.
Wichtig für Ihre eigene Situation: Die Acht-Wochen-Grenze und weitere Details regelt nicht allein das Landesgesetz, sondern vor allem die Zweckentfremdungssatzung Ihrer Kommune. Prüfen Sie die geltende Satzung an Ihrem Wohnort — Fristen, Ausnahmen und Genehmigungsvoraussetzungen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. Maßgeblich für die Behörden ist immer die lokale Regelung.
Für eine präzisierende Auslegung dieser rechtlichen Regelungen sorgte der Fall einer Flugbegleiterin, die Eigentümerin einer 1987 genehmigten Zwei-Zimmer-Maisonettewohnung im Münchner Stadtgebiet ist. Die Stadtverwaltung München untersagte der Frau die zeitweise Vermietung an Touristen, nachdem eine anonyme Anzeige Ermittlungen ausgelöst hatte. Die Behörde stellte bei einer Abfrage einen haushaltsüblichen Strombezug fest und bemerkte, dass die Räume über die Plattform AirBnB angeboten wurden. Bei einer Ortseinsicht am 16. Februar 2017 trafen Mitarbeiter der Stadt mehrere Touristen in der Wohnung an. Zu diesem Zeitpunkt war das Jahr 2016 bereits mit 93 Vermietungstagen erfasst, bis Mitte 2017 kamen weitere 58 Tage hinzu. Das Verwaltungsgericht München wies die Klage der Wohnungseigentümerin zunächst in erster Instanz ab (Az. M 9 K 17….