Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 169/24
Das Wichtigste im Überblick
BGH: Das Grundstück ist mangelhaft; Arglist muss das Berufungsgericht noch prüfen.
- Das Exposé versprach ein Einfamilienhaus, doch dauerhaftes Wohnen war baurechtlich unsicher.
- Der Haftungsausschluss fällt nur bei Arglist. Daran fehlen bisher tragfähige Feststellungen.
- Der Schaden misst sich nach der Überzahlung der Klägerin, nicht nach fremden Kaufinteressenten.
- Die frühere Zahlung der Beklagten, der Bodenrichtwert und ein Rückbaurisiko halfen nicht.
- Das Berufungsgericht muss nun Arglist und Feststellungsantrag neu verhandeln.
- Gericht: Bundesgerichtshof, V. Zivilsenat
- Datum: 27.03.2026
- Aktenzeichen: V ZR 169/24
- Verfahren: Urteil
- Rechtsbereiche: Kaufrecht, Schadensersatz, Deliktsrecht, Immobilienrecht
- Streitwert: Nicht genannt
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Käufer, Verkäufer, Makler, Immobilienrechtspraxis
Wann liegt ein Sachmangel bei einem Grundstück vor?
Zur vertraglichen Sollbeschaffenheit einer Immobilie gehören neben dem ausdrücklich Vereinbarten auch Eigenschaften, die ein Käufer nach öffentlichen Äußerungen der Verkaufsseite erwarten darf. Laut § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB (alte Fassung) zählen dazu zwingend auch die konkreten Angaben in einem Maklerexposé. Wird ein Objekt dort in einer Weise beworben, die eine dauerhafte Wohnnutzung suggeriert, darf die erwerbende Person von dieser Nutzbarkeit ausgehen. Weicht die baurechtliche Realität von dieser geweckten Erwartung ab, ist das Grundstück mangelhaft.
Der Zusatz „alte Fassung“ ist wichtig: Seit der Kaufrechtsreform 2022 gelten strengere Regeln dafür, wann öffentliche Aussagen von Verkäufer oder Makler zur verbindlichen Beschaffenheit werden. Da dieser Kauf 2020 stattfand, gilt noch das alte Recht – die Grundsätze zur Exposé-Haftung sind aber vergleichbar.
Wie streng diese Vorgaben greifen, zeigt ein Rechtsstreit um den Verkauf eines Wochenendgrundstücks, den der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 169/24) verhandelte. Die Verkäufer hatten ihr Grundstück im Jahr 2020 samt dem knapp 50 Quadratmeter großen Haus über ein Maklerexposé als „freistehendes Einfamilienhaus“ auf dem Markt platziert. Die Käuferin, die das Anwesen samt Anbau und Gartenhaus im November 2020 für 325.000 Euro erwarb, ging von einer dauerhaften Wohnmöglichkeit aus. Diese war baurechtlich jedoch keineswegs gesichert, da sich das Areal in einem reinen Wochenendhausgebiet befand, in dem allgemeines Wohnen schlicht unzulässig ist.
Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 58 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung gehören zu der Sollbeschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben in einem Exposé zählen. – so der Bundesgerichtshof
In seinem Urteil vom 27.03….