Zum vorliegenden Urteilstext springen: 5 U 201/22
Das Wichtigste im Überblick
Das Oberlandesgericht bestätigte die Rückabwicklung, weil die Käufer den Restkaufpreis nicht zahlten.
- Die Berufung der Beklagten scheiterte vollständig.
- Die Kläger durften nach Fristablauf vom Kaufvertrag zurücktreten.
- Das Gericht fand kein wirksames Zurückbehaltungsrecht wegen der behaupteten Mängel.
- Ein Mietvertrag und damit ein Besitzrecht der Beklagten bestanden nicht.
- Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
- Datum: 08.01.2026
- Aktenzeichen: 5 U 201/22
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Kaufrecht, Immobilienrecht, Mietrecht, Zivilprozessrecht
- Streitwert: 507.000 €
- Revision zugelassen: Nein
- Relevant für: Käufer, Verkäufer, Immobilienverträge, Parteien mit Mängelstreit
Wann ist die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags zulässig?
Der Rücktritt von einem geschlossenen Kaufvertrag wegen Nichtleistung richtet sich in Deutschland nach § 323 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wird ein Rücktritt wirksam erklärt, folgt der Anspruch auf die Rückgabe des betreffenden Objekts aus § 346 Abs. 1 BGB. Ein solcher Schritt kann jedoch juristisch ausgeschlossen sein, wenn dem Käufer noch eine Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB zusteht und er Zahlungen deshalb zu Recht zurückhält.
Ob eine derartige Einrede das Handeln der Immobilienkäufer rechtfertigte, prüfte das Brandenburgische Oberlandesgericht und bestätigte die klageseitige Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags. Die Erwerber hatten trotz Fälligkeit und einer gesetzten Nachfrist den verbleibenden Restkaufpreis von über 100.000 Euro für das 330.000 Euro teure Hausgrundstück nicht beglichen. Vorangegangen war eine notarielle Urkunde im November 2018 über einen geminderten Preis, die allerdings an eine pünktliche Zahlung bis zum 11. Januar 2019 geknüpft war. Da die Zahlung ausblieb, erklärten die Verkäufer am 19. März 2019 schriftlich den Rücktritt von dem notariellen Kaufvertrag. Das Oberlandesgericht entschied im Aktenzeichen 5 U 201/22, dass dieser Vorgang rechtmäßig war, und ordnete die Herausgabe der Immobilie Zug um Zug gegen die Rückzahlung der bereits geleisteten Teilbeträge an. Zug um Zug bedeutet konkret: Beide Leistungen müssen gleichzeitig erbracht werden – die Käufer müssen das Haus erst übergeben, wenn ihnen im selben Schritt das bereits gezahlte Geld zurückerstattet wird.
Zwar schließt grundsätzlich schon das Bestehen – und nicht erst die Erhebung – der Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der nicht erfüllten Gegenforderung stehenden Forderung und damit einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aus. – so das Brandenburgische Oberlandesgericht