Zum vorliegenden Urteilstext springen: 4 U 183/25
Das Wichtigste im Überblick
OLG Celle will Berufung abweisen: Beklagte soll Pfandfreigabe für verkaufte Grundstücke herbeiführen.
- Das Gericht hält lastenfreies Eigentum für geschuldet.
- Eine Pfandfreigabe reicht hier; die ganze Grundschuld muss nicht gelöscht werden.
- Die Beklagte kann sich nicht auf Unmöglichkeit berufen.
- Finanzielle Probleme ändern die Pflicht nicht.
- Der Streitwert im Berufungsverfahren liegt bei 500.000 Euro.
- Gericht: OLG Celle, 4. Zivilsenat
- Datum: 19.01.2026
- Aktenzeichen: 4 U 183/25
- Verfahren: Beschluss im Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Kaufrecht, Sachenrecht, Zivilprozessrecht
- Streitwert: 500.000 €
- Relevant für: Käufer, Verkäufer, Notare, Banken bei belasteten Grundstücken
Wann besteht ein Anspruch auf Pfandfreigabe beim Hauskauf?
Notarielle Kaufverträge müssen laut den §§ 133 und 157 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) so ausgelegt werden, dass die vertragliche Verpflichtung zur Verschaffung von lastenfreiem Eigentum im Vordergrund steht. Wenn mehrere Grundstücke mit einer gemeinsamen Grundschuld belastet sind, erlaubt § 1175 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Teilfreigabe, also das Erlöschen der Schuld an einzelnen bestimmten Objekten. Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht, das der Bank erlaubt, bei ausbleibenden Kreditraten die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu betreiben. In der Vertragspraxis ist die Beibringung der entsprechenden Löschungsunterlagen häufig als zwingende Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises vereinbart.
In einem Verfahren vor dem Oberlandesgericht Celle (Az. 4 U 183/25) zeigte sich die praktische Bedeutung dieser Regelungen, nachdem eine Verkäuferin und eine Immobilienkäuferin am 21.07.2023 einen Immobilienkaufvertrag geschlossen hatten. Für einen Kaufpreis von 500.000 Euro wechselten mehrere Flurstücke in einer niedersächsischen Gemeinde den Eigentümer, wobei die Verkäuferin vertraglich in den Ziffern 1.4, 3.2.2 und 5.4 anbot, das Eigentum völlig lastenfrei zu übertragen und die entsprechenden Löschungsunterlagen beizubringen. Auf den verkauften Grundstücken lag jedoch gemeinsam mit weiteren Immobilien eine brieflose Gesamtgrundschuld in Höhe von 6 Millionen Euro zugunsten der G. Bank. Als die Bank dem Notar im April 2024 mitteilte, die Löschungsbewilligung auch künftig nicht zu erteilen, forderte die Käuferin gerichtlich die Herbeiführung der Lastenfreiheit beziehungsweise eine Pfandfreigabe und verlangte zudem 6.340,92 Euro für ihre vorgerichtlichen Anwaltskosten. Das Oberlandesgericht beabsichtigte in seinem Beschluss vom 19.01.2026, die Berufung der Verkäuferin gegen das vorherige Urteil des Landgerichts Lüneburg (Az. 6 O 39/25) vollständig zurückzuweisen, wonach diese zur Freigabe verpflichtet bleibt.