Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 257/13
Das Wichtigste im Überblick
BGH hält die Klagerücknahme für wirksam und die Betriebskostenklausel für zulässig.
- Die Klage gegen den Beklagten fiel in der Revision weg.
- Die Rücknahme der Klage war wirksam erklärt und bindend.
- Die Betriebskostenklausel erlaubte der Vermieterin die Schlüsselfestlegung nach billigem Ermessen.
- Der Beklagte bekam kein Betriebskostenguthaben ausgezahlt.
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 05.11.2014
- Aktenzeichen: VIII ZR 257/13
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Gilt ein Leistungsbestimmungsrecht zum Umlageschlüssel?
Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der gesetzliche Maßstab zur Umlage von Betriebskosten einer Immobilie grundsätzlich vertraglich abdingbar. Vertragsparteien können daher ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht vereinbaren, das dem Vermieter die Wahl des Verteilerschlüssels überlässt. Einer rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 BGB hält eine solche Klausel stand, wenn festgeschrieben ist, dass diese Festlegung nach billigem Ermessen entsprechend der §§ 315, 316 BGB zu erfolgen hat.
Eine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 BGB prüft, ob eine Vertragsklausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Das Gericht vergleicht die Klausel mit dem gesetzlichen Leitbild – hier dem Umlageschlüssel nach Wohnfläche – und entscheidet, ob die Abweichung noch zumutbar ist.
Billiges Ermessen bedeutet konkret: Der Vermieter muss bei der Wahl des Umlageschlüssels sachliche Gründe haben und darf nicht willkürlich entscheiden. Es muss für beide Seiten fair und nachvollziehbar sein, wie die Kosten verteilt werden.
Der Bundesgerichtshof prüfte diese Vorgaben (Az. VIII ZR 257/13) anhand eines Mietvertrags aus dem Februar 2009 und traf am Ende eine gemischte Entscheidung: Die gegen den Mieter gerichtete Zahlungsklage wies das Gericht infolge einer prozessualen Klagerücknahme endgültig ab, verwehrte dem Mann aber im Gegenzug sein per Gegenklage eingefordertes Betriebskostenguthaben. In dem zugrunde liegenden Düsseldorfer Vertragsschluss war unter § 6 Ziffer 6.3 verankert, dass die Vermieterin den Umlageschlüssel für die Nebenkosten mit der ersten Abrechnung nach billigem Ermessen bestimmen darf. Der Mieter pochte auf eine Verteilung nach der Wohnfläche und hielt die abweichende, auf die Personenanzahl fokussierte Klausel für unwirksam. Er berief sich in seinem Vorwurf darauf, dass der Gesetzgeber mit § 556a BGB Streitigkeiten über einseitige Festlegungen gezielt vermeiden wollte.
Eine Gegenklage ist ein eigenständiger Antrag des Beklagten im selben Verfahren, mit dem er eigene Forderungen gegen den Kläger geltend macht – hier die Rückzahlung des Betriebskostenguthabens….