Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 220/17
Das Wichtigste im Überblick
Bei Heizkosten zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag falsch genannte.
- Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieter zurück.
- Die Mieter zahlten zu wenig Miete und verloren den Streit um 42,46 Euro.
- Heizkosten muss der Vermieter nach der tatsächlichen beheizten Fläche abrechnen.
- Eine falsche Wohnflächenangabe im Vertrag zählt dafür nicht.
- Die frühere Zehn-Prozent-Grenze für Heizkosten gilt hier nicht mehr.
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 30.05.2018
- Aktenzeichen: VIII ZR 220/17
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Heizkostenabrechnung, Betriebskosten
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Warum zählt die echte Wohnfläche?
Die Abrechnung der Heizkosten richtet sich maßgeblich nach den rechtlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung, insbesondere nach § 6 Abs. 1 Satz 1 sowie § 7 Abs. 1 HeizkostenV. Für eine rechtmäßig gerechte Verteilung der anfallenden Kosten ist ein vollkommen objektiver Maßstab erforderlich, der zwingend für sämtliche Parteien innerhalb einer Wirtschaftseinheit gleichermaßen gilt. Folglich sind bloße subjektive Festlegungen der Parteien aus einem Mietvertrag bezüglich der Raumgröße als Grundlage für die jährliche Kalkulation vollkommen ungeeignet.
Eine Wirtschaftseinheit bezeichnet in diesem Zusammenhang ein Gebäude oder einen Gebäudeteil, in dem mehrere Wohnungen oder Gewerbeeinheiten von derselben Heizanlage versorgt werden. Die Kosten werden dann nach festen Regeln auf alle Parteien dieser Einheit verteilt – unabhängig davon, wie viel einzelne Mieter tatsächlich verbrauchen.
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist ein Gesetz, das regelt, wie die Kosten für Heizung und Warmwasser in Mietwohnungen fair auf die Mieter verteilt werden müssen. Sie schreibt vor, dass die Abrechnung nach objektiven Maßstäben – wie der tatsächlichen Wohnfläche oder dem gemessenen Verbrauch – erfolgen muss. Das bedeutet konkret: Vertragliche Vereinbarungen, die davon abweichen, sind für die Heizkostenabrechnung nicht bindend.
Eine offensichtliche Diskrepanz zwischen vertraglicher Abmachung und vermessener Realität löste in Köln einen langen Rechtsstreit aus, den der Bundesgerichtshof als oberste Instanz (Az. VIII ZR 220/17) beenden musste. Eine Eigentümerin und ihre Mieter einer Erdgeschosswohnung stritten heiter um die korrekte Rechnungsgrundlage der Jahre 2013 und 2014. Die Vermieterin legte für das Ausstellen der Papiere die tatsächlich beheizte Fläche von 78,22 Quadratmetern zugrunde, während die Bewohner auf der vertraglich niedriger ausfallenden Größe beharrten. Da die Bewohner von geringeren Heizkosten ausgingen, kürzten sie ihre Zahlungen für den Mai und den Dezember 2015 einfach um 42,46 Euro….