Die letzten Mieter waren Studierende, die nächsten sollen Urlaubsgäste sein. Der Eigentümer pocht auf eine Gewerbegenehmigung von 1970 und 150.000 Euro Umbau. Doch die Genehmigungsfreiheit für die Umwandlung verlangt mehr: einen detaillierten Einzelnachweis aller Kosten.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 4 K 1852/24
Das Wichtigste im Überblick
Gericht weist Klage ab: Die Räume gelten als Wohnraum, ein Negativattest gibt es nicht.
- Das Gericht sah die Räume nach Umbau und Vermietung als Wohnraum.
- Der Kläger wollte wieder Gewerbe oder Ferienwohnungen; das löst Zweckentfremdung aus.
- Seine Kosten reichten nicht als Nachweis für genehmigungsfreien Bauaufwand.
- Die Satzung verletzt nach Ansicht des Gerichts weder Eigentum noch Bestimmtheit.
- Gericht: Verwaltungsgericht Freiburg (Breisgau)
- Datum: 20.02.2025
- Aktenzeichen: 4 K 1852/24
- Verfahren: Klage abgewiesen
- Rechtsbereiche: Zweckentfremdungsrecht, Verwaltungsrecht, Eigentumsrecht
- Relevant für: Eigentümer, Vermieter, Kommunen bei Zweckentfremdung von Wohnraum
Wann besteht Anspruch auf ein Negativattest nach ZES?
Gemäß § 10 der geltenden Zweckentfremdungssatzung (ZES) entsteht ein gebundener Anspruch auf ein sogenanntes Negativattest, sobald eine Fläche rechtlich nicht als Wohnraum einzustufen ist oder durch ein Vorhaben gar keine Zweckentfremdung droht. Ein solcher Rechtsanspruch greift ebenfalls, wenn eine geplante Maßnahme nach § 5 Abs. 3 ZES ohnehin komplett genehmigungsfrei bleibt. Das Attest bescheinigt letztlich lediglich die Genehmigungsfreiheit einer ganz konkreten Baumaßnahme. Es befreit das gesamte Gebäude jedoch nicht pauschal und für alle Zukunft vom Anwendungsbereich der Satzung.
Die Zweckentfremdungssatzung (ZES) ist eine kommunale Regelung, die verhindern soll, dass Wohnraum für andere Zwecke – wie Ferienwohnungen oder Gewerbe – genutzt wird. Sie schützt damit den Bestand an Wohnungen, der in vielen Städten knapp ist. Ohne eine solche Satzung könnten Eigentümer Wohnungen einfach in lukrativere Nutzungen umwandeln, was den Wohnungsmarkt weiter belasten würde.
Ein Negativattest ist hier ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass für eine bestimmte Baumaßnahme keine Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung (ZES) erforderlich ist. Das bedeutet konkret: Es bescheinigt nur, dass die geplante Nutzung oder der Umbau nicht gegen die Regeln zum Schutz von Wohnraum verstößt – aber es gilt nicht für zukünftige Änderungen oder andere Teile des Gebäudes.
Mit diesen strikten behördlichen Vorgaben konfrontiert, scheiterte ein Immobilienbesitzer vor dem Verwaltungsgericht Freiburg mit seiner Klage auf Erteilung eines solchen Bescheids (Az. 4 K 1852/24). Der Eigentümer eines Rückgebäudes hatte am 22. September 2023 das Dokument beantragt, weil er seine bisherigen Mieträume in Ferienwohnungen umwandeln oder kurzum durch einen geplanten Neubau moderne Urlaubsappartements auf dem Grundstück errichten wollte. Zuvor hatte er im Jahr 2020 bereits eine Zweckentfremdungsgenehmigung beantragt, die ihm im Sommer 2023 unter strengen Auflagen erteilt wurde und nach einem Rechtsmittelverzicht bestandskräftig war. Dennoch stellte er den Antrag auf Feststellung der völligen Genehmigungsfreiheit….