Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 194/21
Das Wichtigste im Überblick
BGH: Mieter durften die defekte Gastherme ersetzen und die Kosten verlangen.
- Die Beklagte zahlte 3.393,35 Euro Ersatzkosten nicht freiwillig.
- Der BGH sah den Ausfall als Mangel und Verzug der Vermieterin.
- Ihr Angebot, die Wohnung an Fernwärme anzuschließen, reichte dafür nicht.
- Die Widerklage scheiterte: Die Revision dazu war unzulässig.
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 19.07.2022
- Aktenzeichen: VIII ZR 194/21
- Verfahren: Beschluss
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Wohnraummiete, Aufwendungsersatz, Modernisierung
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Wohnungsverwaltungen bei Heizungsausfall und Modernisierung
Wann besteht Anspruch auf Aufwendungsersatz für die Gastherme?
Gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann ein Mieter einen Mangel der Mietwohnung selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Voraussetzung für dieses Vorgehen ist, dass sich der Vermieter mit der vertraglich geschuldeten Mangelbeseitigung im Verzug nach § 286 BGB befindet. Ein solcher juristisch relevanter Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der überlassenen Mietsache von dem vertragsgemäßen Zustand gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB abweicht.
§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB gibt Mietern das Recht, einen Mangel selbst zu beheben und die Kosten vom Vermieter zurückzuverlangen – allerdings nur, wenn der Vermieter mit der Reparatur im Verzug ist. Verzug bedeutet hier konkret: Der Vermieter hat eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung verstreichen lassen, ohne tätig zu werden. Der vertragsgemäße Zustand nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Zustand, den die Wohnung bei Übergabe hatte und der im Mietvertrag vereinbart wurde.
Wie streng die Gerichte diese rechtlichen Hürden anwenden, zeigte sich am 19. Juli 2022 vor dem Bundesgerichtshof (VIII ZR 194/21). Dort forderten zwei Mieter einer Berliner Wohnung 3.393,35 Euro Aufwendungsersatz von ihrer Vermieterin, nachdem sie eine defekte Gastherme auf eigene Rechnung hatten austauschen lassen. Der entscheidende Vorfall ereignete sich am 7. November 2016, als die Heizungsanlage irreparabel ausfiel, woraufhin die Beheizung der Räume sowie die Warmwasserversorgung vollständig zum Erliegen kamen. Über ihren Anwalt setzten die Bewohner am 15. und am 18. November 2016 klare Fristen zur Reparatur und kündigten bei Nichtbeachtung eine sogenannte Ersatzvornahme an. Weil die Vermieterin die Instandsetzung der Etagenheizung innerhalb der gesetzten Frist nicht durchführte, trat rechtlich ein Verzug ein. Der Bundesgerichtshof lehnte infolgedessen die Revision der Eigentümerin gegen die Urteile der Vorinstanzen ab. Damit sprachen die Richter den Mietern den geforderten Geldbetrag zu und verwarfen die Gegenforderungen der Vermieterin endgültig….