Zum vorliegenden Urteilstext springen: VII ZR 148/10
Das Wichtigste im Überblick
Der Bundesgerichtshof hob den Rücktritt auf, weil der Kläger zu früh Frist gesetzt hatte.
- Die Revision der Beklagten gewann. Das Berufungsurteil fiel.
- Eine Frist vor Fälligkeit zählt nicht als wirksame Nachfrist.
- Ein Rücktritt vor Fälligkeit braucht klare Erfüllungsgefährdung.
- Zur Leistungsverweigerung und Interessenabwägung fehlten dem Berufungsgericht ausreichende Feststellungen.
- Gericht: Bundesgerichtshof, VII. Zivilsenat
- Datum: 14.06.2012
- Aktenzeichen: VII ZR 148/10
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Kaufrecht, Bauvertrag, Rücktrittsrecht
- Relevant für: Käufer, Verkäufer, Bauherren, Immobilienentwickler
Wann ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag rechtlich zulässig?
Ein Rücktritt von einem Kaufvertrag nach § 323 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) setzt voraus, dass dem Schuldner nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder zur Nacherfüllung gesetzt wurde. Fälligkeit bedeutet rechtlich gesehen der Zeitpunkt, ab dem der Gläubiger die Leistung verlangen kann und der Schuldner sie erbringen muss. Ob darüber hinaus ein Anspruch auf den Ersatz von Vertragskosten besteht, hängt häufig von vertraglichen Sondervereinbarungen ab. So kann vertraglich geregelt sein, dass die Kosten der Rückabwicklung von derjenigen Partei zu tragen sind, die den Rücktritt der anderen Seite zu vertreten hat. Das bedeutet konkret: Eine Partei muss für den Schaden einstehen, wenn sie die Verzögerung oder den Mangel durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit selbst verursacht hat. Ergänzend wird in vielen Verträgen festgehalten, dass ein solches Rücktrittsrecht überhaupt nur dann greift, wenn die strengen gesetzlichen Voraussetzungen des BGB vollständig erfüllt sind.
Prüfen Sie vor einem geplanten Rücktritt unbedingt Ihren Notarvertrag auf Klauseln zu Rückabwicklungskosten. Da Makler- oder Notargebühren oft mehrere zehntausend Euro betragen, müssen Sie sicherstellen, dass diese Kosten entweder durch eine Vertragsklausel oder durch nachweisbares Verschulden der Gegenseite abgedeckt sind, bevor Sie den Rücktritt erklären.
Millionenschweres Bauprojekt und gescheiterte Übergabe
Die Bedeutung dieser exakten rechtlichen Voraussetzungen zeigte sich bei einem umfangreichen Immobiliengeschäft aus dem Jahr 2008. Ein Käufer erwarb Mitte Januar für 2.850.000 Euro ein Grundstück. Der notarielle Vertrag enthielt eine Bauverpflichtung: Die beauftragte Firma sollte auf dem Gelände ein Fachmarktzentrum errichten, das zwingend bis zum 30. Juni 2008 bezugsfertig sein musste. Als sich das Bauprojekt verzögerte, erklärte der Erwerber am 1. August 2008 den Rücktritt vom Vertrag. Daraufhin forderte er knapp 128.400 Euro für entstandene Notar-, Grundbuch-, Makler- und Anwaltskosten sowie für Bereitstellungszinsen….