Zum vorliegenden Urteilstext springen: 22 U 66/25
Das Wichtigste im Überblick
Verkäufer müssen Immobilienkäufer vollständig über bekannte Feuchtigkeitsschäden informieren, sonst droht die Rückabwicklung des Kaufvertrags.
- Das Gericht verurteilte die Verkäuferin zur Rückzahlung des vollen Kaufpreises von 320.000 Euro.
- Der Sohn der Verkäuferin verharmloste als Verhandlungsgehilfe massiven Schimmel und feuchte Wände.
- Werden Mängel auf Nachfrage aktiv verschwiegen oder bagatellisiert, ist das eine arglistige Täuschung.
- Ein vertraglicher Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt den Verkäufer bei Arglist nicht vor Ansprüchen.
- Die Käufer erhalten zudem die Erstattung ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 5.254 Euro.
- Gericht: OLG Hamm
- Datum: 23.03.2026
- Aktenzeichen: 22 U 66/25
- Verfahren: Berufung nach arglistiger Täuschung beim Grundstückskauf
- Rechtsbereiche: Zivilrecht, Immobilienrecht
- Streitwert: 320.000,00 EUR
- Relevant für: Immobilienverkäufer, Hauskäufer, Makler
Hauskauf: Rückabwicklung wegen feuchter Kellerwände?
Ein Immobilienkaufvertrag kann rückwirkend zu Fall gebracht werden, wenn eine Vertragspartei beim Abschluss arglistig getäuscht wurde. Das bedeutet konkret: Der Verkäufer hat einen Mangel gekannt oder für möglich gehalten und ihn bewusst verschwiegen, um den Käufer zum Vertragsschluss zu verleiten. Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt Betroffenen in einem solchen Fall nach § 123 Abs. 1 BGB das Recht ein, den Vertrag anzufechten. Dafür muss gegenüber dem Vertragspartner eine ausdrückliche Anfechtungserklärung gemäß § 143 Abs. 1 und 2 BGB abgegeben werden. Zudem verlangt das Gesetz in § 124 Abs. 1 BGB, dass diese Erklärung innerhalb einer Jahresfrist erfolgt, nachdem die Täuschung entdeckt wurde.
Notieren Sie sich das genaue Datum, an dem Sie den Mangel bemerkt haben, und sichern Sie Beweise dafür (z. B. durch Fotos mit Zeitstempel oder Zeugen), um den Beginn der Einjahresfrist im Streitfall lückenlos belegen zu können. Versenden Sie die Anfechtungserklärung zudem unbedingt schriftlich und per Einwurf-Einschreiben, um den rechtzeitigen Zugang beweisen zu können.
Ob diese strengen Vorgaben erfüllt waren, prüfte das Oberlandesgericht Hamm (Az.: 22 U 66/25) bei einem Streit um ein Wohnhaus in C., das ein Ehepaar am 07.07.2023 für 320.000 Euro erworben hatte. Die Käufer fühlten sich über massive Feuchtigkeitsschäden getäuscht und erklärten am 01.12.2023 schriftlich die Anfechtung des notariellen Kaufvertrags. Das Gericht gab den Erwerbern recht, bestätigte die Einhaltung der Jahresfrist und verurteilte die Verkäuferin zur Rückzahlung des vollen Kaufpreises. Damit änderte der Senat ein zuvor klageabweisendes Urteil des Landgerichts Bochum (Az.: I-4 O 121/24) aus der Vorinstanz ab….