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Monat für Monat fließen Spenden statt Miete für das Museum. Jahrelang ist das mit dem Vermieter so vereinbart. Dann verkauft er die Immobilie. Der neue Eigentümer pocht auf die volle Miete – und als nichts kommt, die fristlose Kündigung. War der Zahlungsverzug tatsächlich schuldhaft? Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2 U 115/22
Das Wichtigste im Überblick
Käufer tritt in Miet-Zusatzabreden ein und darf nicht wegen konstruierter Rückstände fristlos kündigen.
- Gericht weist Räumungsklage gegen ein Museum trotz behaupteter Mietrückstände vollständig ab.
- Spendenversprechen des alten Vermieters gelten rechtlich als verdeckte Vereinbarung über Mietsenkungen.
- Diese Sonderregeln gehen beim Immobilienkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über.
- Mieter gerät nicht in Verzug, wenn er auf die vereinbarte Verrechnung vertraut.
- Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt am Main
- Datum: 07.11.2023
- Aktenzeichen: 2 U 115/22
- Verfahren: Berufung nach Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht, Immobilienkaufrecht
- Streitwert: 128.600,00 €
- Revision zugelassen: Nein
- Relevant für: Grundstückskäufer, Gewerbemieter, Vermieter bei Sonderabreden
Kein Zahlungsverzug bei Vertrauen auf Spenden-Verrechnung
Eine fristlose Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen richtet sich rechtlich nach § 543 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 lit. a) und b) BGB. Ein Anspruch auf die Räumung und Herausgabe der Immobilie gemäß § 546 Abs. 1 BGB setzt dabei zwingend voraus, dass das Mietverhältnis zuvor wirksam beendet wurde. Allerdings gerät ein Schuldner nach § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug, solange die Zahlung aufgrund eines Umstands unterbleibt, den er selbst nicht zu vertreten hat. Das bedeutet konkret: Ein Mieter handelt nur dann schuldhaft, wenn er die Nichtzahlung durch Nachlässigkeit oder Absicht selbst verursacht hat. Dokumentieren Sie sofort alle Umstände, die eine pünktliche Zahlung verhindern, aber nicht in Ihrem Verantwortungsbereich liegen (z. B. technische Bankfehler oder unklare Kontoverbindungen nach einem Eigentümerwechsel), um den Vorwurf des schuldhaften Verzugs proaktiv zu entkräften.Fehlender Zahlungsverzug durch Vertrauensschutz
Ob ein solches fehlendes Verschulden vorlag, musste das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in einem Streit zwischen der neuen Eigentümerin eines Geschäftshauses und der Betreiberin eines Museums klären. Die Mieterin nutzte seit dem 01.07.2012 Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss. Der ursprüngliche Vertrag sah eine Nettokaltmiete von 5.000,00 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 800,00 Euro vor. Die neue Vermieterin hatte das Mietverhältnis wegen behaupteter Rückstände in Höhe von 63.650,00 Euro fristlos gekündigt. Das Gericht entschied jedoch unter dem Aktenzeichen 2 U 115/22, dass die Kündigung vom 08.12.2021 unwirksam war. Die Museumsbetreiberin war für die Monate November und Dezember 2021 rechtlich nicht in Verzug geraten, da sie darauf vertrauen durfte, dass eine zuvor vereinbarte Zahlungskonstruktion – die Verrechnung von Miete gegen eine Spende – weiterhin Bestand haben würde. Folglich kam ihr ein fehlendes Verschulden zugute, was den Vorwurf des Zahlungsverzugs entkräftete….