Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 228/23
Das Wichtigste im Überblick
Mieter dürfen ihre Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten und riskieren bei Verstößen die Kündigung.
- Der BGH bestätigte die Räumungsklage gegen einen Mieter wegen unerlaubter Untervermietung.
- Ein Anspruch auf Untervermietung besteht nur zur Kostendeckung, nicht zur Gewinnerzielung.
- Verlangt der Mieter deutlich mehr als die eigene Miete, entfällt sein Erlaubnisanspruch.
- Wer trotz Verweigerung und Abmahnung gewinnbringend untervermietet, verletzt seine Vertragspflichten schwerwiegend.
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 28.01.2026
- Aktenzeichen: VIII ZR 228/23
- Verfahren: Revision (zurückgewiesen)
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Relevant für: Mieter, Vermieter, Untermieter bei Gewinnerzielungsabsicht
Warum eigenmächtige Untervermietung zum Wohnungsverlust führte
Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat ein Mieter bei einem berechtigten Interesse Anspruch auf die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte zu überlassen. Ein berechtigtes Interesse liegt rechtlich dann vor, wenn vernünftige Gründe für die Gebrauchsüberlassung an Dritte sprechen.
Stellen Sie den Antrag auf Untervermietung immer schriftlich und benennen Sie konkret Ihr berechtigtes Interesse, wie etwa einen berufsbedingten Auslandsaufenthalt oder die Notwendigkeit einer Kostenbeteiligung. Warten Sie zwingend die schriftliche Zustimmung des Vermieters ab, bevor Sie Dritten den Schlüssel übergeben oder einen Untermietvertrag unterzeichnen.
Ein langjähriger Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin wollte dieses Recht für sich in Anspruch nehmen, als sich ein Auslandsaufenthalt verlängerte. Der Mann, der die Räumlichkeiten seit 2009 bewohnte, bat die zuständige Hausverwaltung Ende Januar 2020 per E-Mail um eine Erlaubnis zur Untervermietung bis zum darauffolgenden Oktober. Obwohl er auf seine Anfrage keine Antwort erhielt, schloss er kurz darauf einen Untermietvertrag ab und überließ die Wohnung ab dem 2. Februar 2020 zwei Untermietern. Am Ende dieses juristischen Streits stand für den Mann der Verlust seiner Wohnung, da der Bundesgerichtshof die Räumungsklage der Eigentümerin in letzter Instanz bestätigte.
Redaktionelle Leitsätze
- Ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung im Sinne des § 553 Abs….
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