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Die Spielhalle am Schulweg: Fast 10.000 Euro Miete nicht gezahlt – die Betreiberin beruft sich auf ein neues Abstandsgesetz und einen mündlichen Erlass. Doch eine offizielle Schließungsverfügung gab es nicht; der Vermieter schickte stattdessen die fristlose Kündigung – und fordert jetzt fast 10.000 Euro. Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2 U 5/23
Das Wichtigste im Überblick
Eine Spielhallenbetreiberin muss trotz fehlender Erlaubnis die volle Miete bis zur Räumung zahlen.
- Das Gericht verurteilte die Mieterin zur Nachzahlung von knapp zehntausend Euro Miete.
- Ein gesetzliches Verbot der Raumnutzung ohne behördliche Schließungsanordnung stellt keinen Mietmangel dar.
- Betreiber tragen das Risiko für fehlende gewerbliche Erlaubnisse bei eigener Unzuverlässigkeit selbst.
- Minderungsrechte entfallen bei Kenntnis der gesetzlichen Lage zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung.
- Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt am Main
- Datum: 24.10.2023
- Aktenzeichen: 2 U 5/23
- Verfahren: Berufung nach Urteil wegen Mietrückständen und Räumung
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Streitwert: 17.712,21 €
- Relevant für: Vermieter und Mieter von Gewerberäumen, Spielhallenbetreiber
Warum die Kündigung der Spielhalle rechtmäßig war
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a) und b) BGB, unter welchen Umständen ein Mietverhältnis außerordentlich beendet werden darf. Eine zentrale Voraussetzung dafür ist ein rechtlich relevanter Zahlungsverzug gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ob die Beendigung rechtlichen Bestand hat, hängt maßgeblich von der genauen Höhe der aufgelaufenen Mietrückstände sowie den individuellen vertraglichen Vereinbarungen ab. Mit den Folgen solcher Rückstände befasste sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, nachdem eine Vermieterin ihrer Mieterin – einer Spielhallenbetreiberin – mehrfach fristlos gekündigt hatte. Die Eigentümerin sprach die Kündigungen am 14.05.2020, am 27.07.2020 und nochmals per Schriftsatz am 08.09.2020 aus. Ein Schriftsatz ist ein formelles Dokument, mit dem ein Anwalt dem Gericht wichtige Informationen oder Anträge mitteilt. Der Grund für diesen drastischen Schritt waren unbezahlte Mieten für die Monate Januar bis Juni 2020. Das Gericht (Az. 2 U 5/23) bestätigte letztlich, dass bereits die erste Kündigung vom 14.05.2020 wirksam war, da sich die Betreiberin zu diesem Zeitpunkt in einem erheblichen Zahlungsverzug befand. Die Vermieterin gewann den Prozess im Wesentlichen und die Mieterin wurde zur Zahlung von 9.961,11 Euro verurteilt. Handlungsempfehlung: Gleichen Sie Mietrückstände sofort aus, um eine fristlose Kündigung zu verhindern. Sobald der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Vorwarnung beenden. Eine Nachzahlung kann die Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen noch heilen, sollte aber nicht als Strategie genutzt werden.Redaktionelle Leitsätze