Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 245/22
Das Wichtigste im Überblick
Vermieter dürfen bei der Mietpreisbremse nur die tatsächlich zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete ansetzen.
- Berücksichtigt wird nur die Miete, die der Vormieter bei seinem Auszug wirklich zahlte.
- Geplante aber nicht mehr erreichte Staffelerhöhungen des Vormietvertrags erhöhen die zulässige Miete nicht.
- Quotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen sind in Mietverträgen als Standardklausel in der Regel unwirksam.
- Ein Aushandeln erfordert, dass der Vermieter die Klausel ernsthaft zur freien Disposition stellt.
- Mieter erhalten bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse die zu viel gezahlten Beträge zurück.
- Gericht: Bundesgerichtshof (BGH)
- Datum: 08.04.2025
- Aktenzeichen: VIII ZR 245/22
- Verfahren: Beschluss zur beabsichtigten Revisionszurückweisung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Wie wirkt die Mietpreisbremse bei einer Staffelmiete?
In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt greifen die Vorschriften der Mietpreisbremse nach den §§ 556d ff. BGB. Diese gesetzlichen Begrenzungen gelten gemäß § 557a Abs. 4 BGB ausdrücklich auch für Staffelmietvereinbarungen. Übersteigt die vertraglich festgelegte Miete die zulässige Höhe, ist die Vereinbarung nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam. Mieter müssen in einem solchen Fall nur den gesetzlich erlaubten Betrag zahlen.
Prüfen Sie Ihre Staffelmietvereinbarung: Jede einzelne Stufe muss die Vorgaben der Mietpreisbremse einhalten. Liegt die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete – also dem Durchschnittswert für ähnliche Wohnungen in Ihrer Gemeinde –, müssen Sie diesen Verstoß schriftlich gegenüber Ihrem Vermieter rügen. Erst ab dem Zeitpunkt dieser Rüge haben Sie einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge.
BGH-Urteil: Berliner Staffelmiete über 713 Euro unwirksam
Wie sich diese Regelungen in der Praxis auswirken, zeigt der Fall einer Mieterin, die am 10. Februar 2017 einen Mietvertrag für eine Wohnung in Berlin abschloss. Da die Hauptstadt unter die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung fällt, galt hier die Mietpreisbremse. Der Vertrag sah eine Staffelmiete vor, die bei einer Nettokaltmiete von 713 Euro begann und sich ab März 2019 auf 795 Euro erhöhen sollte. Die Mieterin rügte daraufhin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse für alle Beträge, die über die anfänglichen 713 Euro hinausgingen. Der Bundesgerichtshof beabsichtigt nun in seinem Beschluss (Az. VIII ZR 245/22), die Revision der Vermieterin einstimmig zurückzuweisen. Das bedeutet: Das Gericht prüft nur noch die korrekte Rechtsanwendung des Vorurteils, ohne den Fall neu zu verhandeln. Damit bleibt die Klage der Mieterin endgültig erfolgreich und die Erhöhung über die Vormiete hinaus unwirksam ist….