Zum vorliegenden Urteilstext springen: VII ZR 108/24
Das Wichtigste im Überblick
Bauträger haften auch nach Jahrzehnten für Baumängel, wenn vertragliche Abnahmeklauseln unwirksam sind.
- Wohnungseigentümer erhalten Kostenvorschuss für Dachsanierung trotz Baufertigstellung im Jahr 1998.
- Die vom Bauträger vorgegebenen Klauseln zur Abnahme durch Sachverständige sind ungültig.
- Ohne wirksame Abnahme beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche nicht.
- Bauträger können sich bei selbst verschuldeten Fehlern nicht auf Verjährung berufen.
- Betroffene Gemeinschaften dürfen Gutachterkosten für die Beweissicherung voll in Rechnung stellen.
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 26.03.2026
- Aktenzeichen: VII ZR 108/24
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Werkvertragsrecht, Bauträgerrecht, AGB-Recht
- Streitwert: 18.635,10 €
- Relevant für: Bauträger, Wohnungseigentümergemeinschaften, Immobilienkäufer
Wann besteht Anspruch auf Kostenvorschuss für Dachmängel?
Der Anspruch auf einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung stützt sich auf § 633 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 242 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung. Dass hier altes Recht angewendet wird, liegt daran, dass für Bauverträge meist das Gesetz gilt, das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in Kraft war – bei langjährigen Bauprojekten also oft Fassungen aus den 90er Jahren. Ein Kostenvorschuss bedeutet konkret: Der Auftraggeber erhält vorab Geld vom Bauunternehmen, um die Mängel durch eine andere Firma beseitigen zu lassen, anstatt auf die Nachbesserung des ursprünglichen Unternehmers zu warten. Eine zwingende Voraussetzung dafür ist eine mangelhafte Werkleistung des beauftragten Unternehmers. Zudem muss der Anspruch rechtlich durchsetzbar sein, was insbesondere den Verzug des Bauunternehmens mit der Beseitigung der Mängel erfordert.
Bevor Sie einen Kostenvorschuss fordern, müssen Sie dem Bauunternehmen schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Dokumentieren Sie den Zugang dieses Schreibens (z. B. per Einschreiben), um den für den Anspruch notwendigen Verzug rechtssicher nachzuweisen.
Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, prüfte der Bundesgerichtshof in einem Verfahren, in dem eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einer Bauträgerin 13.120,94 Euro für Mängel an den Dampfsperren von über das Dach geführten Lüfterleitungen verlangte. Die Wohnungseigentümer hatten das Unternehmen zuvor am 18. November 2014 unter Fristsetzung bis zum 20. Dezember 2014 zur Beseitigung aufgefordert. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Bauträgerin unter dem Aktenzeichen VII ZR 108/24 zurück und bestätigte die Verurteilung zur Zahlung. Die Richter bejahten die Prozessführungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft, da diese die Ansprüche durch entsprechende Vergemeinschaftungsbeschlüsse in den Jahren 2016 und 2017 wirksam an sich gezogen hatte….