3000 Euro fürs Renovieren – die Wände sind noch frisch gestrichen. Der Vermieter pocht auf eine Klausel, die er nie ausgehandelt hat. Kann ein Formularvertrag den Mieter zur Kasse bitten – oder nur ein echter Deal mit dauerhaft niedrigerer Miete?
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 79/22
Das Wichtigste im Überblick
Vermieter dürfen anteilige Renovierungskosten individuell vereinbaren, wenn sie die Klausel ernsthaft mit dem Mieter aushandeln.
- Mieter müssen bei Auszug anteilige Kosten zahlen, sofern dies keine reine Formularbedingung ist.
- Das Gericht stuft solche Kostenzahlungen als Teil der frei vereinbaren Instandhaltungspflicht ein.
- Vermieter sichern sich so gegen Abnutzung ab, wenn die Renovierung noch nicht fällig ist.
- In vorgedruckten Standardmietverträgen bleiben solche Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam.
- Das Landgericht muss nun prüfen, ob die Parteien die Regelung wirklich einzeln ausgehandelt haben.
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 06.03.2024
- Aktenzeichen: VIII ZR 79/22
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Werkvertragsrecht
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Immobilienverwalter
BGH-Urteil: Quotenabgeltung nur als Individualvereinbarung wirksam
Schönheitsreparaturen sind Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese gesetzliche Instandhaltungspflicht ist dispositiv – das bedeutet, sie ist nicht zwingend vorgeschrieben und kann durch vertragliche Vereinbarungen auf den Mieter übertragen werden. Eine Quotenabgeltungsklausel beteiligt den Mieter an Kosten für Reparaturen, die bei Mietende noch nicht fällig sind.
Der Bundesgerichtshof befasste sich in einem Urteil vom 6. März 2024 (Az. VIII ZR 79/22) mit der Wirksamkeit einer solchen Regelung. Die Revision der Vermieterin gegen das vorinstanzliche Urteil des Landgerichts Berlin hatte vollen Erfolg. Der achte Zivilsenat hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. Das bedeutet konkret: Da der BGH als Revisionsinstanz nur Rechtsfehler prüft, muss das untergeordnete Gericht nun erneut über die Tatsachen entscheiden.
Redaktionelle Leitsätze
- Eine Quotenabgeltungsklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen beteiligt, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam; sie kann jedoch als individualvertraglich ausgehandelte Vereinbarung wirksam sein, wenn der Verwender die Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich zur Abänderung bereit erklärt….
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