Der Wasserzähler tickt im Nachbarskeller, der Sicherungskasten hängt daneben – doch die Tür bleibt verschlossen, der eigene Verbrauch lässt sich nicht kontrollieren, der Zugang ist dauerhaft blockiert. Eine Klage auf Mitbesitz stellt die Grundfrage: Wird ein Kellerraum automatisch zum Gemeinschaftseigentum, nur weil er die Strom- und Wasserzähler aller beherbergt? Die Antwort des BGH könnte den Alltag vieler Wohnungseigentümer verändern.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 34/25
Das Wichtigste im Überblick
Kellerräume mit Gemeinschaftsanlagen dürfen als Sondereigentum einem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehören.
- Räume bleiben trotz gemeinschaftlicher Zähler oder Heizungsrohre wirksam privates Sondereigentum.
- Nur die technischen Anlagen selbst gehören zwingend der gesamten Eigentümergemeinschaft.
- Andere Eigentümer müssen den Zugang für Wartungen über gesetzliche Duldungspflichten einfordern.
- Ein direkter Anspruch auf Mitbesitz gegen die Eigentümergemeinschaft besteht rechtlich nicht.
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 20.02.2026
- Aktenzeichen: V ZR 34/25
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwaltungen, Käufer von Eigentumswohnungen
BGH: Sind Kellerräume mit Gemeinschaftsanlagen zwingend Gemeinschaftseigentum?
Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, zwingend Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann, wenn sich diese Gegenstände im Bereich von Räumen befinden, die grundsätzlich sondereigentumsfähig sind. Die gesetzliche Regelung soll verhindern, dass einzelne Eigentümer eigenmächtig über gemeinschaftsdienliche Einrichtungen verfügen können.
Der Bundesgerichtshof verhandelte am 20. Februar 2026 über die Klage eines Paares gegen die eigene Wohnungseigentümergemeinschaft (Az. V ZR 34/25). Die Eigentümer einer von zwei Wohneinheiten forderten Mitbesitz an drei Kellerräumen, die als Treppenhaus, Flur und Technikraum bezeichnet wurden. Diese Räume waren in der Teilungserklärung von 2013 dem Nachbarn und Eigentümer der ersten Wohnung zugeordnet worden. Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument, das die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum rechtlich verbindlich festlegt. Da sich in den Räumen jedoch der Hauptstromkasten, Gas- und Wasserzähler sowie Absperrhähne für beide Wohnungen befanden, hielten die klagenden Eigentümer die Räume für zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Der V. Zivilsenat hob die vorherigen Entscheidungen des Amtsgerichts Mayen vom 6. Juni 2024 sowie des Landgerichts Koblenz vom 30. Januar 2025 auf und wies die Klage vollständig ab.
Redaktionelle Leitsätze