Zum vorliegenden Urteilstext springen: M 11 K 22.2981
Das Wichtigste im Überblick
Das Landratsamt darf ein Badehaus trotz fehlender Genehmigung nicht ohne Prüfung ähnlicher Nachbarfälle abreißen lassen.
- Der Kläger sanierte ein altes Badehaus am Seeufer umfassend ohne neue Baugenehmigung.
- Durch den massiven Austausch der Bausubstanz verlor das Gebäude seinen rechtlichen Bestandsschutz.
- Das Gericht hob den Abrissbescheid wegen fehlerhafter Ermittlung gleich gelagerter Fälle auf.
- Die Behörde muss bei mehreren illegalen Bauten ein faires Auswahlkonzept zur Gleichbehandlung erstellen.
- Gericht: Verwaltungsgericht München
- Datum: 08.10.2025
- Aktenzeichen: M 11 K 22.2981
- Verfahren: Klage gegen Beseitigungsanordnung eines Badehauses
- Rechtsbereiche: Bauordnungsrecht, Bauplanungsrecht, Naturschutzrecht
- Relevant für: Hausbesitzer im Außenbereich, Bauaufsichtsbehörden, Architekten
Wer muss die Baugenehmigung für Altbestände beweisen?
Ein Grundstückseigentümer stritt mit dem Landratsamt S. um den Erhalt seiner Badehütte am Seeufer, woraufhin das Verwaltungsgericht München (Urteil vom 08.10.2025, Az. M 11 K 22.2981) den geforderten Abrissbescheid vollständig aufhob. Die rechtliche Grundlage für einen solchen behördlichen Eingriff bildet Art. 76 Satz 1 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) zur Beseitigung illegal errichteter Anlagen. Eine Anordnung setzt zwingend voraus, dass eine Baugenehmigung fehlt und das Vorhaben auch nachträglich nicht genehmigungsfähig ist. Beruft sich der Bürger auf eine bestehende Baugenehmigung, trägt er dafür stets die Beweislast. Das bedeutet konkret: Da der Eigentümer einen rechtlichen Vorteil aus der Genehmigung zieht, muss er deren Existenz beweisen – die Behörde muss nicht nachweisen, dass es nie eine Genehmigung gab.
Sichern Sie Beweise für den Altbestand proaktiv: Fordern Sie Akteneinsicht beim Staatsarchiv oder dem zuständigen Bauamt an, bevor Sie Sanierungen planen oder auf Behördenanfragen reagieren. Ohne schriftlichen Nachweis einer Genehmigung tragen Sie das volle Risiko, dass Ihr Gebäude rechtlich als Schwarzbau eingestuft wird.
Warum langes Bestehen keine Baugenehmigung ersetzt
In der gerichtlichen Prüfung zeigte sich die Problematik der fehlenden Nachweise deutlich. Das Landratsamt hatte am 2. Juni 2022 die Beseitigung der Hütte auf dem Ufergrundstück angeordnet und für den Weigerungsfall ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000 Euro angedroht. Der betroffene Eigentümer konnte im Verfahren weder einen historischen Genehmigungsbescheid noch genehmigte Pläne für den Bestand vorlegen. Er verwies lediglich auf eine E-Mail der Gemeinde sowie ein Schreiben des Staatsarchivs über eine Bauakte aus dem Jahr 1941 zur Ausbesserung einer Badehütte. Das Gericht stellte klar, dass eine bloße Vermutung der Rechtmäßigkeit wegen des langen Bestehens nicht ausreicht, um den konkreten baulichen Bestand zu legalisieren….