Zum vorliegenden Urteilstext springen: 6 K 251/22
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: VG Berlin
- Datum: 31.05.2024
- Aktenzeichen: 6 K 251/22
- Verfahren: Anfechtungsklage
- Rechtsbereiche: Zweckentfremdungsrecht, Eigentumsrecht, Verwaltungsrecht
- Relevant für: Projektentwickler, Eigentümer, Bezirksämter, Mieter
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
Berlin darf Neubau-Leerstand stoppen, wenn Eigentümer nur verkaufen und nicht ernsthaft vermieten.
- Neubau zählt als Wohnraum, weil er zum Wohnen geeignet ist.
- Verkaufspläne ersetzen keine ernsthaften Vermietungsbemühungen.
- Leerstand über drei Monate verletzt das Zweckentfremdungsrecht.
- Zwischenvermietung bleibt zumutbar, auch bei wirtschaftlichen Nachteilen.
- Das Bezirksamt musste die Wohnungen wieder Wohnzwecken zuführen.
Gilt das Wohnzuführungsgebot bei Zweckentfremdung für Neubau?
Wohnraum im Sinne des Gesetzes ist nach § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG (dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz) jede Räumlichkeit, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet ist. Eine Ausnahme nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG greift nur für Räume, die ursprünglich zu anderen Zwecken errichtet und beim Inkrafttreten der Verordnung entsprechend genutzt wurden. Die Schutzfähigkeit von neuem Wohnraum beginnt bereits mit der Bezugsfertigkeit, um den Zweck der allgemeinen Wohnraumversorgung nicht zu unterlaufen. Das bedeutet konkret: Sobald ein Bau so weit fertiggestellt ist, dass ein Einzug objektiv möglich wäre, unterliegt er dem gesetzlichen Schutz – auch wenn noch Restarbeiten am Gebäude ausstehen.
Es würde der mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verfolgte Ziel der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zuwiderlaufen, wenn sämtlicher nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots geschaffener Wohnraum zweckentfremdungsrechtlich nicht geschützt wäre. – so das Verwaltungsgericht Berlin
VG Berlin: Schutz beginnt mit der Bezugsfertigkeit
Wie diese Regelung in der Praxis greift, erlebte eine Projektentwicklerin, die im Jahr 2019 ein Wohngebäude mit sechs Einheiten in Berlin-Q… errichtete und die Nutzungsaufnahme zum 1. Oktober 2021 anzeigte. Die Klage der Eigentümerin blieb erfolglos und wurde vom Verwaltungsgericht Berlin abgewiesen, soweit der Rechtsstreit nicht für erledigt erklärt worden war. Eine Erledigungserklärung bedeutet, dass ein Teil des Streits beendet wurde, weil sich der ursprüngliche Grund für die Klage – etwa durch den Verkauf einzelner Wohnungen während des Prozesses – erübrigt hat. Die Frau hatte argumentiert, ein Neubau sei erst ab der Erstvermietung durch das Gesetz geschützt. Das Verwaltungsgericht Berlin (Az.: 6 K 251/22) wies diese Sichtweise unter Verweis auf die objektive Eignung der Räume zurück….