Zum vorliegenden Urteilstext springen: 4 U 102/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: OLG Karlsruhe
- Datum: 27.03.2026
- Aktenzeichen: 4 U 102/24
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht, Vertragsrecht, AGB-Recht
- Streitwert: 136.785,11 €
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Gewerbemietverträge, Vertragsanwälte
Gewerbemieterin bekommt nur 23.633,77 € zurück; das Gericht hält die meisten Umlageklauseln für wirksam.
- Wartungskosten sind umlegbar, wenn der Vertrag sie klar nennt.
- Für reine Wartung braucht es keine Kostenobergrenze.
- Leuchtmittel, Dach und Sanitäranlagen fallen nicht unter die Klausel.
- Instandhaltung bis zehn Prozent der Jahresmiete bleibt zulässig.
- Die Partei verliert den Großteil ihrer Rückforderung.
OLG Karlsruhe: Wann ist die Wartungskostenumlage wirksam?
Eine Betreiberin eines Bekleidungsgeschäfts forderte von ihrer Vermieterin rund 136.000 Euro an abgerechneten Nebenkosten zurück, doch das Oberlandesgericht Karlsruhe verurteilte die Eigentümerin letztlich nur zur Rückzahlung von 23.633,77 Euro nebst Zinsen (Az. 4 U 102/24). Die Richter wiesen die Klage im Übrigen ab und bestätigten damit, dass die vertragliche Umlage der meisten Wartungs- und Instandhaltungskosten rechtmäßig war.
Ob solche Klauseln gültig sind, richtet sich nach dem Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach Rechte und Pflichten so klar dargestellt sein müssen, dass der Vertragspartner die wirtschaftlichen Belastungen grob erkennen kann. Dabei ist juristisch streng zwischen Wartungskosten für vorbeugende Maßnahmen zur Betriebssicherheit und Instandhaltungskosten für Reparaturen oder die Beseitigung von Abnutzung zu unterscheiden. Ausgangspunkt dieser Prüfung ist stets die gesetzliche Erhaltungspflicht der Eigentümerseite nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das bedeutet konkret: Im Gesetz ist eigentlich vorgesehen, dass der Vermieter die Mietsache auf eigene Kosten instand halten muss – jede Abweichung davon im Vertrag muss daher besonders streng geprüft werden.
Wartungskosten werden gemeinhin definiert als Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung von Anlagen und Einrichtungen. Damit handelt es sich bei Wartungskosten im Unterschied zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten um wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen. – so das Oberlandesgericht Karlsruhe
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