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2. Januar 2026: Ein Antrag auf Eintragung einer Haftungsklausel scheitert – das Grundbuchamt beruft sich auf die abgelaufene Frist. Die Begründung: Ein unsichtbarer Eigentumswechsel könnte die Frist zunichtemachen – obwohl das Grundbuch seit Jahren stillsteht. Zum vorliegenden Urteilstext springen: 1 W 103/26
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: KG Berlin
- Datum: 16.04.2026
- Aktenzeichen: 1 W 103/26
- Verfahren: Beschwerde gegen Grundbuchentscheidung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht
- Streitwert: Nicht genannt
- Revision zugelassen: Nicht genannt
- Relevant für: Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Grundbuchämter
Die Haftungsklausel kann auch nach dem 31.12.2025 ins Grundbuch, wenn kein Eigentumswechsel dazwischenliegt.
- Die Übergangsregel sperrt die Richtigstellung nicht; sie wirkt nur materiell-rechtlich.
- § 47 WEG greift nicht, weil das WEG diese Erwerberhaftung nicht selbst regelt.
- Das Grundbuchamt muss keinen möglichen, nicht gebuchten Eigentumswechsel von sich aus suchen.
- Hier fehlt noch der Nachweis der Verwalterstellung; deshalb folgt erst eine Zwischenverfügung.
Wann ist die Richtigstellung des Grundbuchs noch möglich?
Die nachträgliche ausdrückliche Eintragung einer Haftungsklausel gilt nach den Vorstellungen des Gesetzgebers als Richtigstellung des Grundbuchs. Eine solche Anpassung darf jedoch keine sachliche Änderung der eingetragenen Rechtslage bewirken. Sie ist rechtlich ausgeschlossen, wenn bereits ein Eigentumswechsel vollzogen und eingetragen oder ein Zuschlag in der Zwangsversteigerung erteilt wurde. Ein Zuschlag bedeutet konkret: Bei einer Versteigerung geht das Eigentum bereits mit der Entscheidung des Gerichts auf den Erwerber über, nicht erst mit der späteren Eintragung im Grundbuch.
Redaktionelle Leitsätze
- Die Übergangsfrist des § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bis zum 31. Dezember 2025 ist keine verfahrensrechtliche Ausschlussfrist; die nachträgliche Richtigstellung des Grundbuchs durch ausdrückliche Eintragung einer Haftungsklausel für Sondernachfolger bei Geldschulden kann daher auch nach dem Stichtag beantragt und vorgenommen werden, sofern die materiell-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
- § 47 WEG als Auslegungsregel für vor dem 1. Dezember 2020 getroffene Vereinbarungen ist nicht anwendbar, wenn das Wohnungseigentumsgesetz selbst keine inhaltlich abweichende Regelung über die Haftung des Erwerbers für Geldschulden des Veräußerers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält; in diesem Fall steht § 47 WEG der Eintragungsfähigkeit einer entsprechenden Klausel aus der Gemeinschaftsordnung nicht entgegen….
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