Passivlegitimation der GdWE: Wer bei Klage auf Zustimmung zum Verkauf verklagt wird

Zustimmung zum Verkauf: Wen müssen Eigentümer verklagen?

Gemäß § 12 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Das Sondereigentum bezeichnet dabei die Räume der Wohnung, die dem Eigentümer allein gehören. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Für derartige Verwaltungsmaßnahmen besteht gemäß § 19 Abs. 1 WEG eine entsprechende Beschlusskompetenz.

Wie sich diese rechtlichen Vorgaben in einem konkreten Streitfall auswirken, zeigte sich vor dem Bundesgerichtshof, als eine Wohnungseigentümerin gegen die einzige andere Eigentümerin der Anlage auf Zustimmung zu einem Verkauf klagte (Az. V ZR 141/23). Die beiden Frauen bildeten eine verwalterlose Gemeinschaft. In der zugrundeliegenden Teilungserklärung aus dem Jahr 2001 – also dem grundlegenden Regelwerk der Eigentümergemeinschaft – war festgeschrieben, dass für eine Veräußerung die Zustimmung „der anderen Wohnungseigentümer“ zwingend erforderlich sei. Als die verkaufswillige Frau im November 2021 einen notariellen Kaufvertrag mit einer Erwerberin schloss, verweigerte die Miteigentümerin jedoch ihre Zustimmung und rügte im anschließenden Gerichtsverfahren die fehlende Passivlegitimation. Das bedeutet konkret: Sie bestritt, überhaupt die rechtlich richtige Beklagte für diesen Anspruch zu sein. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der verkaufswilligen Eigentümerin letztlich zurück, womit die Klage endgültig abgewiesen bleibt.